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2007年注评《建筑工程评估基础》考试大纲
http://www.21tx.com 2007年07月14日

  一、概述

  (一)考试目的

  测试考生对建设工程的整体认识及对资产评估中建设工程相关知识的掌握程度,考核考生掌握建设工程基本知识的熟悉程度和对建设相关法律法规的了解程度。

  (二)考试基本要求

  1.掌握以下内容

  建设工程项目的组成。

  2.熟悉以下内容

  (1)工程项日建没程序;

  (2)房屋建筑工程分类;

  (3)《中华入民共和国建筑法》的相关内容;

  (4)《中华入民共和国城市规划法》的相关内容;

  (5)《城市房地产开发经营管理条例》的相关内容;

  (6)《建设工程质量管理条例》的相关内容;

  (7)《城市房屋拆迁管理条例》的相关内容;

  (8)《城市房屋拆迁估价指导意见》的相关内容。

  3.了解以下内容

  (1)建设工程项目的分类;

  (2)其他土木工程分类;

  (3)工程建设法规体系。

  (三)要点内容

  1.建设工程项目组成

  建设工程项目可分为单项工程、单位(子单位)工程、分部(子分部)工程和分项工程。单项工程是指在一个建设项目中,具有独立的设计文件,竣工后可以独立发挥生产能力或效益的一组配套齐全的工程项目。单项工程是建设项目的组成部分,一个建设工程项目有时可以仅包括一个单项工程或多个单项工程。单位工程是指具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物。对于建筑规模较大的单位工程,可将其能形成独立使用功能的部分分为一个子单位工程。单位工程是单项工程的组成部分,分部工程是单位工程的组成部分,分部工程的划分应按专业性质、建筑部位确定。当分部工程较大或较复杂时,可按材料种类、施工特点、施工程序、专业系统及类别等划分为若干子分部工程。分项工程是分部工程的组成部分,也是形成建筑产品基本构件的施工过程。分项工程的划分应按主要工程、材料、施工工艺、设备类别等确定。

  2.工程项目建设程序

  项日建设程序也称为项目周期,按照建设项目发展的内在联系和发展过程,建设程序分成若干阶段,各项工作必须遵循的先后次序。我国项目建设程序依次分为策划、勘查、设计、采购、施工、试运行、竣工验收和考核评价八个阶段。

  3.房屋建筑工程分类

  房屋建筑工程可以从不同角度进行分类。房屋建筑物按其使用功能一般分为工业建筑、民用建筑和农业建筑。房屋建筑。按其高度可分为低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。房屋结构按使用材料可分为术结构、砖石结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构、索膜结构等。按房屋承重结构形式可分为墙承重结构、排架结构、框架结构、剪力墙(结构墙)结构、框架一剪力墙结构、筒体结构和大跨度空间结构等。

  二、建筑材料

  (一)考试目的

  通过对建筑材料内容的考核,测试考生对主要建筑材料的种类、特性、基本用途和使用趋势的掌握程度和据此理解建筑工程构造和损耗的能力,考核考生对各种建筑材料的分类、材料特性、应用范围等的理解程度。

  (二)考试基本要求

  1.掌握以下内容

  (1)水泥的种类、性质、强度等级及应用范围;

  (2)钢材的分类及技术性能;

  (3)混凝土的特点、组成材料及其要求;

  (4)混凝土配合比的表示方法和相关参数;

  (5)混凝土的技术性质;

  (6)普通钢筋混凝土的工作特性;

  (7)预应力混凝土及其分类。

  2.熟悉以下内容

  (1)建筑常用钢材的种类及特性;

  (2)气硬性胶凝材料、砌墙砖、建筑砂浆、建筑砌块;

  (3)混凝土的种类;

  (4)饰面石材、装饰陶瓷、玻璃、装饰涂料、木装饰材料、塑料装饰材料、金属装饰材料。

  3.了解以下内容

  (1)建筑材料的分类;

  (2)木材的分类:物理力学性质及在建筑工程中的应用;

  (3)建筑防水材料和保温材料;

  (4)建筑装饰装修材料的分类;

  (5)复合墙体的形式、特点和组成;

  (6)常用复合墙体的主材。

  (三)要点内容

  1.水泥的种类、性质、强度等级及应用范围

  (1)水泥的种类:硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥、粉煤灰硅酸盐水泥和复合硅酸盐水泥。

  (2)水泥的性质:水泥被称为水硬性材料,水泥硬化过程可产生大量水化热,水泥凝结时间硬化速度与水泥颗粒细度、温度及用水量有关,普通水泥硬化过程中,在空气中体积收缩,在水中体积略有增大。水泥凝固过程可分为初凝和终凝。水泥的体积安定性是指水泥在凝结硬化过程中体积变化的均匀程度。

  (3)水泥的强度等级:国家标准GB/Tl7671-l999规定:将水泥、标准砂及水按规定比例和方法制成规格为40mm×40mm×160mm的标准试件,在标准条件下养护,测定其3d和28d时的抗压强度和抗折强度。硅酸盐水泥强度等级根据规定龄期的抗压强度和抗折强度划分。

  (4)应用范围:硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥、粉煤灰硅酸盐水泥特性及适用范围,见表2-l.

  表2-l 常见水泥的特性及使用范围

水泥
品种 
特性  使用范围 
优点  缺点  适用于  不适用于 
硅酸盐
水泥
  
1.凝结硬化快
2.抗冻性好
3.早期强度高
4水化热入
  
耐海水侵蚀和耐化学腐蚀性能差
  
1.重要结构的高强度混凝土和预应力混凝土
2.冬季施工及严寒地区遭受
反复冰冻工程 
1.经常受压力水作用的工程
2.受海水、矿物水作用的工程
3.大体积混凝土
  
普通
硅酸
盐水

  
1.早期强度高
2.水化热大
3.抗冻性好
  
1.耐热性差
2.耐腐蚀与抗渗性较差
  
1.一般土建工程及受冰冻作用的工程
2.早期强度要求高的工程
  
1.大体积混凝土工程
2.受化学及海水侵蚀的工程
3.受水压作用的工程 
矿渣
硅酸
盐水

  
1.抗侵蚀、耐水性好
2.耐热性好
3.水化热低
4.蒸汽养护强度发展较快
5.后期强度较大 
1.早期强度低,凝结慢
2.抗冻性较差
3.干缩性大
有泌水现象
  
1.地下、水下
(含海水)、工程及受高压水作用的工程
2.大体积混凝土
3.蒸汽养护工程
4.有抗侵蚀、耐高温要求的工程 
1.早期强度要求高的工程
2.严寒地区处在水位升降范围内的工程
  
火山
灰质
硅酸
盐水

  
1.抗侵蚀能力强
2.抗渗性好
3.水化热低
4.后期强度较大
  
1.耐热性较差
2.抗冻性差
3.吸水性强
4.干缩性较大
  
1.地上、地下及水中的大体
积混凝土工程
2.蒸汽养护的混凝土构件
3.有抗侵蚀的要求的一般工程 
1.早期强度要求高的工程
2.受冻工程
3干燥环境中的工程
4.有耐磨性要求的工程 
粉煤
灰硅
酸盐
水泥
  
1.抗渗性较好
2.干缩性小
3.水化热低
4.抗侵蚀能力较好
  
抗碳化能差
  
1.地上、地下及水中的大体
积混凝土工程
2.蒸汽养护的混凝土构件
3.有抗侵蚀要求的一般工程 
有碳化要求的工程
  

  2.钢材的分类及技术性能

  (1)钢材的分类。根据化学成分的不同,钢材可分为碳素钢和合金钢;根据用途的不同,钢材可分为结构钢、工具钢和特殊钢。

  (2)钢材的技术性能。

  ①抗拉性能是钢材抵抗拉伸变形的能力。抗拉性能是建筑钢材最重要和最常用的性能。通过拉伸试验可以测出弹性极限、屈服强度、抗拉强度及伸长率等技术指标。钢材拉伸变形过程可划分为:弹性阶段、屈服阶段、强化阶段、颈缩阶段。

  ②冲击韧性是指在冲击荷载作用下,钢材抵抗破坏的能力。

  ③疲劳强度是指钢材承受规定次数交变荷载发生破坏所能承受的最大应力。

  ④硬度是指材料抵抗其他较硬物体压入的能力,也可以说是材料表面抵抗变形的能力。

  ⑤冷弯性能是指钢材在常温下承受弯曲变形的能力。承受弯曲变形程度越大,说明钢材冷弯性能越好。

  ⑥时效处理是指将经过冷拉的钢筋,于常温下存放l5~20d,或加热到100℃~200℃并保持2~3h的过程。前者称自然时效,后者称为人一亡时效。经过时效处理后,钢筋强度将进一步提高。

  ⑦可焊性是指钢材在一定焊接工艺条件下,在焊缝及其附近过热区不产生裂缝及硬脆倾向。

  3.建筑常用钢材的种类及特性

  建筑常用钢材有钢结构用钢和钢筋混凝土结构用钢两类,前者主要采用型钢、钢板和钢管,后者主要采用钢筋和钢丝。两者所用的原料钢钢种多为碳素钢和低合金钢。

  (1)钢筋混凝土、预应力混凝土用钢。包括钢筋、钢丝及钢绞线。钢筋混凝土中常用的钢筋为热轧钢筋、冷拉钢筋、热处理钢筋等,一般按外形可分为光面筋及变形钢筋(螺纹筋、月牙纹筋等)。要求此类钢筋有足够的强度和一定的塑性,要求钢筋在断裂前应有足够的变形,具有可焊性和与混凝土的足够的握裹力。大型预应力混凝土构件常采用高强度钢丝或钢绞线作为主要受力钢筋。预应力混凝土用钢丝具有强度高、柔性好、无接头等优点。

  (2)钢结构用钢。包括型钢、钢板和钢管。型钢的截面形状较为简单,便于轧制,构件间相互连接也比较方便,主要用于建筑中的主要承重结构及辅助结构,各种规格的型钢可组成各种形式的钢结构。钢板有厚钢材、薄钢板和扁钢(带钢)三种规格。根据制作方法,钢管分无缝钢管和焊接钢管。无缝钢管足由优质碳素钢或合金钢制作,有热轧和冷拔两种。焊接钢管按表面处理的不同分为镀锌钢管和不镀锌钢管两种。

  4.气硬性胶凝材料、砌墙砖、建筑砂浆、建筑砌块

  (1)气硬性胶凝材料。

  ①建筑石膏。生产石膏的原料主要为含硫酸钙的天然二水石膏,将其在107℃~l70℃干燥条件下加热,脱去部分水分即得熟石膏,也称半水石膏。建筑石膏加水后发生水化反应,生成二水石膏并使得浆体变稠而失去可塑性的过程,称为凝结过程。浆体继续变稠产生强度,石膏一直发展到最大值的过程称为硬化过程:建筑石膏具有凝结硬化快、凝结硬化时体积微膨胀、孔隙率大、具有一定的调湿性、防火性好,耐久性、耐水性、抗渗性、抗冻性差等特点。建筑石膏常被用于室内高级抹灰和粉刷。

  ②石灰。石灰是由含碳酸钙(CaC0,)较多的石灰石经过高温煅烧放出二氧化碳而生成的块状气硬性胶凝材料,其主要成分是氧化钙。石灰呈白色或灰色块状。石灰加水后消解为熟

  石灰氢氧化钙(Ca(OH):)并产生大量水化热的过程称为石灰的熟化。由于和易性好,且后期在空气中硬化又有较高的强度,所以熟石灰作为胶结材料被广泛使用在工程建设中。石灰在建筑工程中应用很广,常用的有在石灰膏中加入砂、麻刀、纸筋等用于室内墙面抹灰,或制成白灰砂浆、水泥石灰混合砂浆,用于砌墙;也可掺拌灰土或三合土,生产硅酸盐制品、碳化石灰板等。

  (2)砌墙砖。

  ①烧结砖。凡是通过焙烧而制得的砖称为烧结砖,包括普通粘土砖、烧结多孔砖、烧结空心砖等。普通粘土砖主要以粘土为原材料,经配料、调制成型、于燥、高温焙烧而制成。普通粘土砖以抗压强度大小为标准划分强度等级。普通粘土砖的抗压强度较高,有一定的保温隔热作用,其耐久性较好,且原料广泛,因而可用作墙体材料及砌筑柱、拱、烟囱及基础等。烧结多孔砖以粘土、页岩等为主要原料,经焙烧而成。存砖的大面上规则地安排了若干贯穿孔洞,其特点是:孔多而小,孔洞率≥15%,孔洞垂直于大面,即受压面。这种砖主要用于六层以下建筑物的承重部位。烧结空心砖使用的原料及生产工艺与烧结多孔砖基本相同。烧结空心砖的孔洞与烧结多孔砖相比,具有以下特点:孔洞个数较少但洞腔较大,孔洞率≥30%,孔洞垂直于顶面,平行于大面。因使用时大面受压,所以,这种砖的孔洞与受压面平行,强度不高,因而多用于做自承重墙。

  ②非烧结砖。以工业废渣为原料制成的砖为非烧结砖。利用工业废渣中的硅质成分与外加的钙质材料在热环境中反应生成具有胶凝能力和强度的硅酸盐,从而使这类砖具有强度和耐久性。非烧结砖的种类主要有:蒸压灰砂砖、粉煤灰砖、炉渣砖等。

  (3)建筑砂浆。建筑砂浆是由水泥或石灰、砂、水按照一定的配合比拌合而成的胶凝材料。建筑砂浆是建筑工程中用量最大、用途最广的建筑材料之一。它常用于砌筑砌体(如砖、石、砌块)结构,建筑物内外表面(如墙面、地面、顶棚)的抹面,大型墙板、砖石墙的勾缝,以及装饰装修材料的粘结等。建筑砂浆根据用途主要分为砌筑砂浆与抹面砂浆。

  (4)建筑砌块。砌块是供砌筑用的人造块材,尺寸比砌墙砖要大,目前常用的有混凝土空心砌块和加气混凝土砌块。混凝土空心砌块按原材料分,有普通混凝土砌块、工业废渣骨料混凝土砌块、天然轻骨料混凝土砌块和人造轻骨料混凝土砌块等;加气混凝土砌块是含硅材料和钙质材料加水并加适量的发气剂和其他外加剂,经混合搅拌、浇注发泡、坯体静停与切割后,再经蒸压或常压蒸气养护制成。加气混凝土制成的砌块具有容重轻、耐火、承重和保温等特殊性能。

  5.混凝土的特点、分类、组成材料及其要求

  (1)混凝土的特点:①原材料来源广且造价低;②具有良好可塑性;③可调配性好;④抗压强度高;⑤与钢筋的共同工作性好;⑥耐久性好;⑦耐火性好;⑧生产工艺简单、能耗低;⑨可浇注成整体建筑物以提高抗震性,也可预制成各种构件再进行装配。

  (2)普通混凝土的基本组成材料为水泥、水、砂、石子,还经常加入外加剂和掺合料。

  (3)混凝土组成材料的要求。水泥的品种主要根据工程性质及其所处的环境进行选择。水泥强度等级应与混凝土强度等级相匹配。砂:含杂质量少:有良好的级配。石子:要有良好的级配和含杂质少。要求石子的强度应为混凝土的l.5倍以上,并且针、片状石子含量不得超过l.5%。水:混凝土的拌和及养护用水应符合规范的规定,要求水含影响水泥正常凝结与硬化的有害杂质、油脂和糖类。外加剂:掺量不大于水泥质量的5%。

  6.混凝土的种类

  混凝土按其质量密度可分为特重混凝土、重混凝土、轻混凝土和特轻混凝土;按其用途可分为结构混凝土、水工混凝土、保温混凝土、耐火混凝土、耐酸混凝土、耐碱混凝土、防水混凝土、大坝混凝土和防辐射混凝土等;按其强度可分为一般强度混凝土、商强混凝土和超强混凝土;按拌合料的流动性可分为干硬性混凝土、低流动性混凝土、塑性混凝土、流态混凝土等;按施工方法可分为普通浇筑混凝土、泵送混凝土、喷射混凝土、大体积混凝土、预填骨料混凝土、水下混凝土和预应力混凝土;按配钢筋情况可分为素混凝土、钢筋混凝土、劲性钢筋混凝土、钢管混凝土、纤维混凝土和预应力钢筋混凝土等。

  7.混凝土配合比的表示方法和相关参数

  (1)混凝土配合比的表示方法。常用的有两种:一种是以1m3混凝土中各种材料的用量来表示的;另一种是以水泥的质量为1,用各材料间的质量比来表示。

  (2)混凝土配合比的相关参数。实质上就是确定四种基本材料用量的三个比例关系,这三个比例关系可以用三个参数来表示。即:水与水泥的关系,用水灰比表示;砂与石子的关系,用砂率来表示;水泥浆与骨料的关系,用单位用水量来表示,

  8.混凝土的技术性质

  混凝土强度按混凝土立方体抗压强度标准值划分为Cl5、C20、C25、C30.C35、C40、C45、C50,C55、C60、C65、C70、C75及C80等l4个等级。

  混凝土拌和物的和易性是指混凝土拌和物易于施工操作,并获得均匀密实结构的性质。混凝土耐久性是指混凝土在抵抗周围环境各种因素作用,保持原有性能的能力。混凝土的变形包括无荷载作用下的变形和有荷载作用下的变形。

  9.普通钢筋混凝土的工作特性

  混凝土硬化后钢筋与混凝土之间产生了良好粘结力,使两者可靠地结合在一起。另外,钢筋与混凝土两种材料的温度线膨胀系数的数值颇为接近,当温度变化时,不致产生较大的温度应力而破坏两者之间的粘结,从而保证在外荷载的作用下,钢筋与相邻混凝土能够共同变形,受拉区的钢筋首先达到屈服强度,而后受压区的混凝土达到弯曲抗压强度,构件即遭破坏。钢筋混凝土能充分发挥钢筋的抗拉能力和充分利用混凝土的抗压能力,合理地利用了两种材料各自的优点。

  10.预应力混凝土及其分类

  在外荷载作用之前,预先在粱的受拉区施加一对大小相等、方向相反的偏心预压力,使得梁截面下边缘混凝土产生预压应力。当外荷载作用时,截面下边缘将产生拉应力;最后的应力分布为上述两种情况的叠加;梁的下边缘应力可能是数值很小的拉应力,也可能是压应力。也就是说,由于预压应力的作用,可部分抵消或全部抵消外荷载所引起的拉应力,因而延缓了混凝土构件的开裂和限制了裂缝的开展,提高了构件的抗裂度和刚度。预应力混凝土根据生产工艺的不同,可分为先张法和后张法。

  11.饰面石材、装饰陶瓷、玻璃、装饰涂料、木装饰材料、塑料装饰材料、金属装饰材料

  (1)饰面石材。装饰用石材可分为天然石材和入造石材。天然石材由于具有较高的耐久性与耐磨性,而且石材表面经过加工可以获得优良的装饰性而被广泛使用。常用的天然石材有大理石、花岗石、青石等,磨光后的大理石具有良好的装饰性,但耐酸性较差,除个别品种外,一般不宜作室外装修,由于耐磨性相对较差,放在入流较大的场所不宜作为地面装饰材料。花岗岩装饰性好,构造致密,孔隙率低,强度和硬度较高,抗冻性和耐磨性均好,并具有良好的抗风化及抗酸碱性能力,主要适用于大型建筑或装修要求较高的建筑。

  (2)装饰陶瓷。主要有釉面内墙砖和陶瓷墙地砖。釉面内墙砖是用于建筑物内部墙面和保护及装饰用的有釉陶质面砖,俗称釉面砖。釉面砖表面平整光滑,不易污染,耐水性、耐蚀性好,但不宜应用于室外。陶瓷墙地砖包括建筑物外墙装饰贴面用砖和室内、外地面装饰铺贴用砖,常见类型有彩色釉面陶瓷墙地砖、无釉面陶瓷地砖和陶瓷锦砖(又称马赛克)。

  (3)玻璃。玻璃主要用于门、窗、玻璃幕墙等部位。玻璃按加工方法分为普通平板玻璃和浮法玻璃。常用的建筑装饰玻璃有磨光玻璃、彩色玻璃、磨砂玻璃、压花玻璃、钢化玻璃、夹丝玻璃、中空玻璃、玻璃锦砖、吸热玻璃、热反射玻璃、玻璃砖和镭射玻璃等。

  (4)装饰涂料。建筑涂料是用于涂刷建筑物表面的液体材料。涂料由基料与颜料填料、溶剂和助剂四部分组成。常用的建筑装饰涂料按涂抹部位划分有外墙涂料和内墙涂料,按用途划分有普通涂料和特殊涂料。外墙涂料由于常年经受日晒雨淋,要求有较高的耐光性、耐候性、耐水性、耐洗刷性。内墙涂料要求具有无毒、不易燃烧、涂抹细腻、平滑、色彩鲜艳及装饰效果良好的特点,并具有耐碱性、耐水性、耐洗刷性等。

  (5)木装饰材料。木装饰材料具有纹理美观、色泽柔和、富有弹性、防潮、隔热、耐磨、涂饰性好等特性。常见的木装饰材料有木地板、胶合板、纤维板、刨花板、木装饰线条和宝丽板等。其中木地板又包括条木地板、拼花木地板、复合地板和强化复合地板。胶合板适用于建筑室内的墙面装饰。纤维板有硬质纤维板、中密度纤维板和软质纤维板。硬质纤维板可用于墙壁地面、家具等;中密度纤维板丰要用于隔断、隔墙、地面、高档家具等;软质纤维板主要用于吊顶等。刨花板属于中低档次装饰材料,且强度较低,一般主要用作绝热、吸声材料,用于吊顶、隔墙、家具等。木装饰线条是装饰。工程中各平面相接处、相交面、分界面、层次面、对接面的衔接口、交接条等的收边封口材料,同时在室内装饰艺术上起着平而构成和线形构成的重要作用。宝丽板用于室内的墙面、墙裙、柱面。造型面以及各种家具的表面。

  (6)塑料装饰材料。塑料装饰材料具有装饰性、耐磨性、耐水性、耐水蒸气性好等特点,其密度小、比强度高、稳定性较好、耐腐蚀性优良,同时具有优良的光学性能、加工性能好的特点。常用的塑料装饰材料有塑料地板、塑料壁纸、塑料门窗、塑料地毯、塑料装饰板和塑料饰面砖等。

  (7)金属装饰材料。常用的会属装饰材料有不锈钢、彩色不锈钢装饰制品、塑料复合板和铝合金等。不锈钢板广泛用于建筑的各个领域,如:不锈钢墙柱面、不锈钢楼梯扶手、不锈钢门及五金等,不锈钢龙骨被用于高层建筑的玻璃幕墙上。彩色不锈钢板适用于高级建筑物的电梯厢板、车厢板、厅堂墙板、天花板、建筑装潢、招牌等。塑料复合板适用于地板、门板、天花板等。主要铝合金制品有铝合金门窗、铝合金幕墙、铝合金装饰板、铝合金龙骨以及室内各种装饰配件等。

  三、建设工程的组成与构造

  (一)考试目的

  通过对建设工程结构类型的考核,测试考生对建筑结构和构造、建筑物的内部组成和构造、建筑结构承重体系的力学性能等内容的认识和理解程度,考核考生对建筑工程结构受力、建设工程组成与构造、房屋结构类型的掌握程度。

  (二)考试基本要求

  1.掌握以下内容

  (1)结构构件的强度、刚度和稳定性要求;

  (2)建筑工程的组成;

  (3)基础的分类及构造;

  (4)房屋主体结构中墙体的作用、分类、强度和稳定性要求,墙体的构造及变形缝的作用及做法;

  (5)楼盖结构体系及梁、现浇板的分类与构造及受力特征;

  (6)钢筋混凝土楼梯的分类及结构与受力特点;

  (7)平屋顶的构造及功能、坡屋顶的承重体系及构造体系;

  (8)砖混结构、排架结构、框架结构、钢筋混凝土剪力墙结构、框架一剪力墙结构房屋的构造、传力路线和结构特征。

  2.熟悉以下内容

  (1)建筑工程结构荷载、结构构件基本变形和受力分析;

  (2)地基、基础及地基的分类;

  (3)基础的设计;

  (4)简体结构房屋、空间结构体系的构造和结构特征;

  (5)给排水、采暖、电气工程的组成与构造。

  3.了解以下内容

  (1)间隔墙、预制板、台阶与坡道和其他类型屋顶;

  (2)阳台与雨篷的构造;

  (3)楼梯的种类和构成;

  (4)智能建筑及其组成和功能;

  (5)桥梁、隧道、公路、铁路线路工程、地下工程和其他构筑物工程的组成与构造。

  (三)要点内容

  1.结构构件的强度、刚度和稳定性要求强度是指材料或构件抵抗破坏的能力。刚度是指构件抵抗变形的能力。稳定性是指受压构件在荷载压力下,保持原有形状的平衡而不丧失稳定的能力。

  2.建筑工程的组成

  建筑工程一般由基础、墙(柱)、楼盖、楼梯、门窗和屋顶等六大部分组成。

  3.建筑工程结构荷载、结构构件基本变形和受力分析

  (1)建筑工程结构荷载。直接施加在建筑工程结构上,并使结构内部产生内力效应的力称为荷载。由于某种原因使结构产生约束和位移,从而使结构内部产生r内力效应,这种原因一般称之为作用。按是否随时间变化划分,荷载可分为永久荷载、可变荷载、偶然荷载。按作用位置划分,可分为固定荷载和移动荷载。按分布范围划分,可分为集中荷载和分布荷载。

  (2)建筑工程构件的基本变形。构件在外力作用下的变形包括轴向拉伸或压缩、剪切、扭转和弯曲变形。工程中的实际构件变形更多的是上述几种基本变形形式的组合。

  (3)建筑构件受力分析。分析构件受力状态,也就是分析在外力作用下构件内部产生了什么样的效应及这些效应是否会使构件遭受破坏。典型的构件受力分析包括轴向拉(压)构件受力状态分析、剪切构件受力状态分析和受弯构件(梁)的受力状态分析。

  4.基础的分类和构造

  房屋建筑基础按所用材料可分为砖基础、毛石基础、灰土基础、混凝土基础及钢筋混凝土基础。基础按外形可分为条形基础(又称带形基础)、独立基础、片筏基础、桩基础、箱形基础。

  条形基础多为墙基础,沿墙体长方向足连续的。独立基础主要为独立柱下的基础。片筏基础形象于水中漂流的木筏,井格式基础下用钢筋混凝土板连成。片,增加了基础与地基的接触面积。箱形基础是由钢筋混凝土的顶板、底板和纵横承重隔板组成的整体式基础。桩基础由承台和桩群两部分组成。

  5.地基、基础及地基的分类

  基础是建筑物的组成部分,它与土层直接接触,承受房屋墙、柱传来的荷载,连同自重传给土层。基础下面承受建筑物全部荷载的上层称为地基。地基分为天然地基和入工地基两种。

  6.基础的设计

  基础设计的主要目的是在地基状况一定的条件下,选择合理的基础底面积、埋置深度,使之满足建筑物地基承载力与变形的要求。基础底面积大小的确定取决于地基承载力。基础断面形式取决于基础所用材料本身的性能。基础埋深的确定应考虑建筑物的用途、作用在地基上的荷载大小和性质、工程地质和水文地质条件、相邻建筑物的基础埋深和地基土冻胀和融陷的影响等因素。高层建筑筏形和箱形基础的埋置深度应满足地基承载力、变形和稳定性要求。当存在相邻建筑物时,新建建筑物的基础埋深不宜大于原有建筑基础。当埋深大于原有建筑基础时,两基础间应保持一定净距,其数值应根据原有建筑荷载大小、基础形式和土质情况确定。

  7.房屋主体结构中墙体的作用、分类、强度和稳定性要求;墙体的构造及变形缝的作用和做法

  (1)墙体的作用和分类。墙体能承受建筑的荷载,把屋顶、楼面的荷载通过墙体传到基础上;墙体能起挡风雨、防寒保温的围护作用;墙体有分隔房间的作用。按是否承重,墙体可划分为承重墙和自承重墙;按所处位置的不同可划分为外墙、内墙、纵墙、横墙;按使用材料的不同可划分为粘土砖墙,混凝土、加气混凝土砌块墙,钢筋混凝土墙,石膏板隔断墙等。

  (2)墙体强度及稳定性方面的要求。墙体的强度除取决于所采用的砖、石的强度,还与砌筑用的砂浆强度、搭缝方式、施工质量有直接关系。墙体的高度和厚度应保持适当地比例。同时,外墙的长度也不宜过长,结合使用要求,每隔一定距离应设置横隔墙,以提高外墙的高度。

  (3)砖墙的构造。粘土砖墙的厚度有:半砖墙、3/4砖墙、一砖墙、一砖半墙、二砖墙。砖墙体中门窗过梁、圈梁、构造柱的设置:设置在门窗洞口两边的墙体上,传递墙体重量的横粱为门窗过梁。为了增强砖墙体的稳定性和整体性,使墙体受力均匀,在建筑物的基础、屋顶和每层楼板处,沿外墙和主要内墙设置钢筋混凝土圈梁。为了增加砖混结构房屋的整体性,提高抗震能力,在房屋的四角和纵横墙交接处设置自基础至屋顶的钢筋混凝上构造柱。

  (4)钢筋混凝土(剪力)墙体的构造。钢筋混凝土墙体是由墙筋、暗柱筋、暗梁筋为骨架,用混凝土浇筑而成的承重墙体。房屋主体结构的墙体大部分是现浇混凝土,墙体高度一般与整个房屋高度相同,墙体厚度一般为20cm~30cm.

  (5)框架填充墙体的构造。框架填充墙体是在框架结构柱梁间用各类砌块和材料填充的墙体。除砖砌间墙外,还有加气混凝土砌块和墙板、陶粒混凝土空心砖等。

  (6)变形缝的作用和做法。变形缝包括:伸缩缝、沉降缝、防震缝。

  ①伸缩缝。防止和减少由于自然界冬、夏季温度变化的影响,建筑构件热胀冷缩,出现的裂缝和破坏。其做法为:沿建筑物长度方向每隔一定距离预留缝隙,将建筑物从屋顶、墙体、楼层等地面以上构件全部断开,基础因受温度变化影响较小不必断开。

  ②沉降缝。当房屋相邻部分的高度、荷载和结构形式差别很大而地基又较弱时,房屋有可能产生不均匀沉降,致使某些薄弱部位开裂。为此,在适当位置如复杂的平面或体形转折处、高度变化处、荷载、地基的压缩性和地基处理的方法明显不同处设置沉降缝。

  ③防震缝。当房屋建筑立面高差在6米以上,或承重结构的材质不同以及建筑平面尺寸不一致时,在地震作用下,产生不同的振幅,摆动方向也不同,会造成建筑物的破坏。为防止上述情况的产生,在不同状况的两部分之间,事先留设自基础到房顶的通缝,即防震缝。防震缝应沿房屋全高设置,其两侧应布置墙。

  8.楼盖结构体系及梁、现浇板的分类与构造及受力特征

  (1)楼盖结构体系。楼盖是房屋水平方向的承重构件,主要由面层、承重层和顶棚三部分组成。

  (2)梁的分类与构造及受力特征。梁是一种受弯构件。粱按构成材料分,可分为木梁、钢梁、钢筋混凝土梁等。梁按断面外形尺寸分,可分为矩形梁、工字梁、T形梁、工字薄腹梁等。梁按受力状态分,可分为简支梁、连续梁、悬臂梁等。当梁的两端搁置在墙或柱上,受墙、柱嵌固作用很小时,可看成一端同定铰接,另一端可平动的简支梁。当跨度太大采用简支梁不能满足经济要求时,在两端支座之间增设若干个中间支座,为连续梁。一端固定在墙体,另一端无支承而悬挑出墙外的梁叫悬臂梁。

  (3)现浇板的分类、构造及受力特征。现浇板按受力可分为简支板、连续板、悬臂板。现浇板按长宽比和受支承条件影响,又可分为单向板和双向板。荷载向两边支承传递的板为单向板,向四边支承传递的板为双向板。

  9.平屋顶的构造及功能、坡屋顶的承重体系及构造体系

  (1)平屋顶的基本构成及功能。平屋顶基本构造为:承重屋面板、找坡层、保温层、找平层和防水层。屋面板是平屋顶的重要承重结构。屋顶入员、积雪荷载都通过屋面板传到墙体上。平屋顶为了迅速排水,一般也要留设2%~3%的汇水坡度,由找坡层完成。保温层起保温作用。找平层的目的是在保温层外边制造一层坚固的、平整的硬壳,为铺设卷材防水创造一个良好的基层。防水层分柔性防水和刚性防水两种。

  (2)坡屋顶的承重体系及构造体系。一定间距的三角形屋架搭设在墙体上,相邻两个三角形屋架之间搭设的横木称为檩条,檩条间钉的木板称为望板,望板上再铺设保温防水材料和瓦。屋面荷载传递路线依次为屋面荷载、望板、檩条、屋架 (或山墙)、承重主墙。坡屋面系统包括屋面防水、保温等一系列构造体系。

  10.砖混结构、排架结构、框架结构、钢筋混凝土剪力墙结构、框架一剪力墙结构房屋的构造、传力路线和结构特征

  (1)砖混结构。

  ①构造:屋盖(屋顶)、砖墙、钢筋混凝土楼盖板、楼梯、砖基础、门窗及其他。

  ②传力路线:板一墙一基础,或板一梁一墙一基础。

  ③结构特征:砖混结构是墙承重结构,是由屋盖、墙体、楼板、过梁、砖基础构成的结构体系。结构荷载通过屋盖、楼板传到承重墙h再由承重墙传到基础。

  (2)排架结构。

  ①构造:屋盖结构、吊车梁、柱子、基础、支撑、围护结构。

  ②传力路线:单层排架结构所承受的各种荷载,基本上都是通过柱子再传递到基础地基的。

  ③结构特征:柱子是结构中的主要承重构件,它的强度与稳定性是决定寿命的重要因素,而其外墙墙体,仅起围护作用。

  (3)框架结构。

  ①构造:屋盖与楼板、框架梁、框架柱、柱基础、框架墙。

  ②传力路线:墙只起围护作用,砖墙的重量通过梁、板传给柱。

  ③结构特征:框架结构是由钢筋混凝土主梁、次梁和柱形成的框架作为建筑物的骨架,梁和柱之间的连接为刚性节点。屋盖、楼板上的荷载通过梁柱传到基础。框架结构的墙体全部为自承重墙,只起分隔和围护作用。框架结构适用于非地震区,或层数较少的高层建筑。框架结构的建筑平面布置灵活,不受楼板跨度的限制,易于形成较大的使用空间,以满足不同建筑功能的要求。

  (4)钢筋混凝土剪力墙结构。

  ①构造:屋盖和楼板、钢筋混凝土承重墙、基础、楼梯、阳台、雨篷及台阶、散水等。

  ②传力路线:楼板一剪力墙一基础。

  ③结构特征:剪力墙结构的楼板与墙体均为现浇或预制钢筋混凝土结构,具有良好的整体性,抗震能力比砖混结构和框架结构强,不仅可承受楼板较大的垂直荷载,更主要的是可承受较大的水平方向的荷载及地震荷载对建筑物产生的剪切力。剪力墙结构的适用范围较大,常被用于高层住宅、公寓建筑中。影响剪力墙结构造价的主要因素是剪力墙的数量及布置。剪力墙间距根据建筑平面布局确定。

  (5)框架一剪力墙结构。在框架结构巾设置部分剪力墙,或把99力墙结构中的部分剪力墙抽掉改成框架承莺,使框架和99力墙两者结合起来,共同抵抗竖向荷载和水平荷载的空间结构。框架一剪力墙结构既保留了框架结构建筑布置灵活、延性好的特点,又具有剪力墙结构刚度大、承载力大、抗震性能好的优点,同时还可充分发挥材料的强度作用,具有较好的技术经济指标。框架一剪力墙结构的房屋在地震作用时的层间变形较小,因而也就减小了非结构构件(隔墙及外墙)的损伤,这样,无论在地震区还是非地震区,这种结构形式都可用来建造较高的高层建筑。在框架一剪力埔结构中,剪力墙的数量直接影响到整个结构的土建造价。

  11.筒体结构房屋、空间结构体系的构造和结构特征

  (1)简体结构:筒体结构是框架一剪力墙结构和纯剪力墙结构的演变与发展。它将剪力墙集中到建筑物的内部,与外部形成空间封闭筒体,使整个结构体系既具有极大的刚度,又因剪力墙的集中而获得很大的、可以自由分隔的使用审间,使建筑平面设计重新获得良好的灵活性。简体结构特别适用于30层以上或lOOm以上的超高层公共与商业建筑。简体结构体系的主要形式有框筒、核心筒、桁架筒、筒中筒、框架一核心筒和束筒结构。有时也在上述结构的基础上辅助地布置一些框架或剪力墙,形成各种独特的结构方案。

  (2)空间结构。空间结构的特点是结构受力不再受平面约束,而是综合考虑三维空间受力状态,其刚度大,整体性强,稳定性好,有良好的抗震性能,能够利用较轻型杆件建造大跨度结构,特别适用于大跨度的文艺演出和体育场馆建筑。大跨度空间结构包括有薄壳结构、网架结构、悬索结构和巨型空间桁架结构等。

  12.给排水、采暖、电气工程的组成与构造

  室内给水系统由引水管、水表节点、给水管网、给水附件、配水点和其他加压补水的有关设备组成。室内排水系统由卫生器具、排水横支管、立管、排出管、通气管、清扫口及有关设备组成。采暖系统主要由热源、输热管道和散热器组成。室内供暖系统主要由总供水干管、供水立管、散热器支管、散热器、回水支管、回水立管、回水干管、集气罐、机械加压的水泵等组成。一般建筑室内配电工程主要由以下部分组成:电气照明系统(包括架空线引入、室内配电、室内配管线、照明及其他用电器)、避雷系统(包括地极及地下母线、避雷针引下线、避雷针和避雷网等)和弱电设备(包括电话配电箱、电活配线、电话机接口和电视系统等)组成。

  四、建筑装饰装修工程

  (一)考试目的

  通过对建筑装饰装修工程的考核,测试考生对建筑装饰装修工程构造和做法的掌握和运用情况,考核考生对建筑装饰工程的认识程度。

  (二)考试基本要求

  1.熟悉以下内容

  (1)楼地面的构造层次、饰面分类和常见构造及做法;

  (2)墙而装饰装修工程;

  (3)玻璃幕墙的作用、分类和构造;金属薄板幕墙的材料、

  组成和构造;

  (4)直接式顶棚和悬吊式顶棚的构造。

  2.了解以下内容

  (1)装饰装修工程的分类和特点;

  (2)幕墙装饰装修工程的分类和构造;

  (3)玻璃幕墙装饰的构造及做法;

  (4)门窗的种类;

  (5)塑钢门窗的特点和分类。

  (三)要点内容

  1.楼地面的构造层次、饰面分类和常见构造及做法

  楼地面是房屋建筑地面与楼面的统称。地面指底层室内地坪,楼面是指各楼层的室内地坪。无论是地面、楼面,均由三部分组成,即基层(结构层)、垫层(中间层)和面层(装饰层)。除这三个基本层次外,为满足找平、结合、防水、防潮、弹性、保温隔热、管线敷设等功能上的要求,往往还要在基层与面层之间增加若干中间层。

  楼地面按面层使用材料的不同可以分为:水泥砂浆地面、水磨石地面、马赛克地面、地砖地面、大理石地而、花岗岩地而、木地板地而、塑料板地而、地毯铺贴地面等。按面层构造方法和施工工艺的不同分为:整体式地面、块材式地面、木地面、人造软质地面和特种楼地面等。按用途的不同分为:防水地面、防腐蚀地面、弹性地面、防火地面、保温地面、防湿性地面等。按施工工艺的不同可以分为:湿作业类和干作业类。

  整体式楼地面包括水泥砂浆楼地面、细石混凝土楼地面、现浇水磨石楼地面和涂布楼地面等。块材地面的面层是采用人工预制各种块材和加工的天然石板材铺砌的,常见的有陶瓷地砖、预制水磨石砖、各种人造的及天然的大理石、花岗石块材。木楼地面是指表面由木板铺钉或胶合而成的地面。按照构造方式不同,木地面基层有架空式和实铺式。木地板面层主要有木板面层和拼花木板面层两种。强化复合木地板采用悬浮法安装。人造软质地面包括地毯地面、橡胶地面和塑料地面。另外,为了满足室内特殊要求而经过特殊处理的楼地面,如防静电活动地板、弹性木地板等。

  2.墙面装饰装修工程

  墙面装饰装修工程包括建筑物外墙饰面和内墙饰面两大部分。按材料和施工方法的不同可分为抹灰类、贴面类、涂刷类、板材类、卷材类、清水墙面类、幕墙类等。其中卷材类应用于室内墙面,清水墙面、幕墙类应用于室外墙面,其他几类均可应用于室内、外墙面。

  抹灰类饰面是用各种加色的或不加色的水泥砂浆、混合砂浆、石膏砂浆以及水泥石碴浆等对墙面做一般抹灰,或辅以其他材料,利用不同的施工造作方法做成的饰面层,故分为一般抹灰和装饰抹灰。一般抹灰是指采用砂浆对建筑物的面层进行罩面处理,其主要目的是对墙体表面进行找平处理并形成墙体表面的涂层,为确保抹灰粘贴牢固,避免开裂、脱落,通常采用分层施工的方法。装饰抹灰更注重抹灰的装饰性,除具有一般抹灰的功能外,它在材料、工艺、外观、质感等方面具有特殊的装饰效果。按面层的施工工艺的不同常见的装饰抹灰有拉条抹灰、拉毛抹灰、假面砖、喷涂、滚涂等,常见的石碴类装饰抹灰有水刷石、干粘石和斩假石等。涂料饰面是在建筑物内外墙涂刷涂料形成墙面装饰的方法,涂料墙面的涂层形成包括底涂料、中间层涂料和面层涂料三层,涂装方法包括刷涂、喷涂、滚涂和弹涂。将天然或人造材料根据材质加工成大小不同的块材,在现场通过构造连接或镶贴于墙体表面形成的墙体饰面称为贴面类饰面。直接镶贴饰面的基本构造由底层砂浆、粘结层砂浆和块材贴面面层组成;贴挂装饰面的构造由基层、浇注层(找平层或粘结层)和饰面层构成,在饰面层与基层之间用挂接构件连接固定。贴挂类饰面有湿法贴挂和干挂法固定两种常见做法。罩面板类饰面是在墙体或结构主体上固定龙骨骨架构成的结构层,利用粘贴、紧固件连接、嵌条定位等手段,将饰面半安装在骨架上形成各类饰面板的装饰面层。常用的罩面板饰面有竹、木制品、各种金属薄板饰面、玻璃墙饰面、塑料板饰面、石膏板饰面等。卷材类饰面指用裱糊的方法将墙纸、织物等装饰在内墙面形成的饰面。常用的墙体饰面卷材有墙纸、墙布、金属薄壁纸、皮革、天然材料、入造革等。清水墙饰面是墙面不加其他覆盖性装饰面层,只利用原结构砖墙或混凝土的表面进行勾缝或模纹处理的一种墙体装饰。

  3.玻璃幕墙的作用、分类和构造;金属薄板幕墙的材料、组成和构造

  玻璃幕墙用于装饰建筑物外墙面,由骨架、玻璃和附件三部分组成。由于其组合形式和构造方式的不同而分成明框式、隐框式、半隐框、全玻式、点支式和钢管骨架玻璃幕墙。从施工方法的不同又分为现场组合的分件式和工厂预制后到现场组装的板块式玻璃幕墙。金属薄板幕墙有两种体系,一种是幕墙附在钢筋混凝上墙体上的附着型金属薄板幕墙;另一种是自成骨架体系的构架型金属薄板幕墙。用于金属薄板幕墙的金属板有铝合金、不锈钢、搪瓷涂层钢、铜板等,其中金属铝板使用最为广泛。

  4.直接式顶棚和悬吊式顶棚的构造

  直接式顶棚足在尾面板、楼板等底面直接进行喷浆、抹灰、粘贴壁纸、粘贴面砖、粘贴或钉接石膏板条与其他板材等饰面材料形成的顶棚,有时也将不使用吊杆,直接在楼板底面铺设固定龙骨所做成的顶棚也归于此类。直接式顶棚包括直接抹灰、喷刷、猿糊类顶棚、直接贴面类顶棚和直接固定装饰板顶棚。

  悬吊式顶棚足指顶棚的装饰表面与屋面板、楼板等之间留有一定的距离,利用这部分空间布置各种管道和设备,,悬吊式顶棚一般由基层、面层、吊筋三大基本部分组成。吊顶面板的安装方法有粘贴法、钉固法、企口法和搁置法。

  五、房屋建筑工程的质量验收与损伤评定

  (一)考试目的

  通过对房屋建筑工程的建设质量验收与损伤评定的考核,测试考生对有关房屋质量验收、损伤检测力+法的掌握和运用情况,考核考生对建筑工程质量验收、损伤检测、完损等级评定、危险房屋鉴定和可靠性鉴定标准的熟悉和了解程度。

  (二)考试基本要求

  1.掌握以下内容

  (1)房屋建筑工程损伤检测的内容;

  (2)房屋建筑工程常见质量病害分析。

  2.熟悉以下内容

  (1)房屋建筑工程施工质量验收程序和标准;

  (2)房屋建筑工程质量验收的内容;

  (3)房屋建筑工程损伤检测方法;

  (4)《民用建筑可靠性鉴定标准》(GB50292——1999)和《工业厂房可靠性鉴定标准》(GBJl44——90)的相关内容。

  3.了解以下内容

  (1)房屋建筑工程质量验收的目的与依据;

  (2)房屋建筑工程损伤检测及其程序;

  (3)《房屋完损等级评定标准》[城住字[1984]第678号]和《危险房屋鉴定标准》(JGJl25——99)的相关内容。

  (三)要点内容

  1.房屋建筑工程施工质量验收程序和标准按照国家《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300——2001)的规定,房屋建筑工程质量验收应划分为单位(子单位)工程、分部(子分部)工程、分项工程和检验批。建筑工程质量验收应随着工程进展按照检验批和分项工程、分部(子分部)工程、单位(子单位)工程的顺序进行。房屋建筑工程质量验收的标准应按照《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300——2001)的规定执行。

  2.房屋建筑工程质量验收的内容

  房屋建筑工程主体结构和建筑装饰装修工程质量验收的内容,参照各专业工程施工质量验收规范和建筑装饰装修工程质量验收规范中的有关规定执行。

  3.房屋建筑工程损伤检测方法

  房屋建筑工程损伤检测的方法一般包括:感观法、量测法、理化试验法、无损检测法、局部破损检测法和资料分析法。

  (1)感观法是指以设计规范和检验标准为依据,凭借感官进行检杏,也称感觉性检验。这类方法丰要是根据质量要求,采用看、摸、敲、照等方法对检查对象进行检查。

  (2)最测法是指利用量测工具或计量仪表,通过实际量测结果与规定的质量标准或规范的要求相对照,从而判断质量是否符合要求。量测的手法主要可归纳为:靠、吊、量、套。

  (3)理化试验法是指通过进行现场试验或试验室试验等理化试验手段,取得数据,分析判断质量情况。工程中常用的理化试验包括各种物理力学性能方面的检验和化学成分及含量的测定两个方面。

  (4)无损检测法是指借助专门的仪器设备在不损伤被检测物的情况下,探测结构内部的组织特征或直接测定其表面参数来推定结构的损伤状态。这类检测仪器有:超声波探伤仪、回弹仪、磁粉探伤仪、 射线探伤仪、渗透液探伤仪等。

  4.房屋建筑工程损伤检测的内容

  (1)地基基础承载力的检测。

  ①地基承载力的检测方法。地基承载力的检测是指如何确定建筑物或构筑物地基的承载力。对已有建筑物或构筑物,通常用以下方法进行地基承载力的检测:探坑取样检测法;标准贯入试验法与轻便触探法。

  ②单桩承载力的检测。单桩的轴向承载力是由桩端阻力和桩侧摩阻力共同承担的。对于已建成投入使用的建筑物,通常采用取土样,按桩端(桩尖)土和桩周围土的类别及物理力学性质来推定单桩的承载力。

  (2)钢筋混凝土结构的损伤检测。钢筋混凝土结构的损伤检测内容主要包括:外观检查;内在质量;连接构造;结构变位。

  钢筋混凝土结构损伤检测的方法与主要内容如下:

  ①混凝土表面裂缝及蜂窝面积的检测:混凝土裂缝的检测;蜂窝面积测定。

  ②混凝上强度的检测:混凝土强度的非破损检验法;混凝土强度的局部破损检验法。

  ③混凝土内部缺陷的检测:声脉冲法;射线法。

  ④钢筋种类、直径、位置和钢筋锈蚀的检测:钢筋种类、直径的检测;钢筋位置与保护层厚度的检测;钢筋锈蚀程度的检测。

  ⑤混凝土碳化深度指标的测定。

  (3)砌体结构的损伤检测。

  ①砌体裂缝的损伤检测。裂缝的长度可用钢尺或一般米尺进行测量。宽度可用塞尺、卡尺或专用裂缝宽度测量仪进行测量。对于裂缝的走向、数量及形态应详细地标在墙体的立面图或砖柱展开图上,从而评估其对砌体强度的影响程度。

  ②砌体中砌块与灰缝砂浆强度的损伤检测二对于砌块,通常可从砌体上取样,清理十净后做抗压强度和抗折试验。砌体中的砂浆强度,目前常采用冲击法、点荷法与回弹法等来检测。

  ③砌体强度的损伤检测。有了砌块及砂浆的强度,即可按《砌体结构设计规范》求得砌体强度。此外,也可由墙体直接试验测得其强度,常用方法有:实物取样抗压试验测抗压强度;顶出法测抗剪强度;用扁千斤顶测定抗压强度。

  ④砌体灰缝饱满度检测。砖砌体水平灰缝砂浆的饱满度小应低于80%。砂浆饱满度检测的数量,每层同类砌体抽查不少于3处,每处掀开3块砖,用刻有网格的透明百格网度量砖底面与砂浆的粘结痕迹而积。取3块砖的底面灰缝砂浆的饱满度平均值,作为该处灰缝砂浆的饱满度。

  ⑤砌体结构的尺寸和垂直度检测。《砌体工程施工质量验收规范》(GB50203-2002)规定,多层砖砌体建筑,每层的垂直度允许偏差为5mm;砖砌体全高小于或等于lOmm时,垂直度允许偏差为lOmm,砖砌体全高大于lOm时,垂直度允许偏差为20mm.有明显偏斜或截面积缺损的砖柱、砖墙应重点检测,其余部分随机抽查。

  (4)钢结构的损伤检测。钢结构构件检测的主要内容有:

  ①构件整体平整度的损伤检测;②构件长细比、局部平整度的损伤检测;③构件表面缺陷的检测;④连接(焊接、螺栓连接)的检测;⑤钢材锈蚀的检测;⑥防火涂层厚度的检测。

  5.房屋建筑工程常见质量病害分析

  (1)地基基础沉降对建筑物的影响。

  ①墙体产生裂缝。不均匀沉降使砖砌体承受弯曲而导致砌体因受拉应力过大而产生裂缝。

  ②柱体破坏。柱体损伤或破坏主要有两种类型:一种是柱体受拉区钢筋首先到达屈服而导致的受压区混凝土压碎。这种破坏有明显的预兆,裂缝显著开展,变形急剧增大,具有塑性破坏的性质。另一种是柱体受压区的混凝土被压碎而导致的破坏。这种破坏缺乏预兆,变形没有急剧增长,具有脆性破坏的性质。

  ③建筑物产生倾斜。长高比小的建筑物,特别是高耸构筑物,不均匀沉降将引起建筑物倾斜。若倾斜较大,则影响正常使用。若倾斜不断发展,重心不断偏移,严重的将引起建筑物倒塌破坏。

  (2)地基失稳对建筑物的影响。地基失稳破坏往往引起建筑物的倒塌、破坏。建筑物不均匀沉降不断发展,日趋严重,也将导致地基失稳破坏。建筑物地基失稳破坏往往是灾难性的,导致建筑物倒塌破坏,而且地基失稳造成的工程事故补救比较困难。

  (3)特殊土地基对建筑物的影响。特殊土地基主要指湿陷性黄土地基、膨胀土地基、冻土地基以及盐渍土地基等。不同特殊土地基对建筑物会产生不同类型和不同程度的破坏。

  (4)边坡滑动对建筑物的影响。建在土坡上和土坡脚附近的建筑物会因土坡滑动产生破坏。边坡失稳产生滑动破坏不仅危及边坡上的建筑物,而且危及坡上和坡下方附近建筑物的安全。

  (5)地震及基础工程事故对建筑物的影响。地震的震害现象主要有砂土地基的振动液化、滑坡、地裂及震陷等。另外,由于地震产生的惯性力使建筑物受到水平方向的作用力,也会引起建筑物主体结构的损坏。基础工程事故可分为基础错位事故、基础构件施工质量事故以及其他基础工程事故。

  (6)结构设计考虑不周对建筑物的影响。结构设计考虑不周对建筑物的影响有:钢筋混凝土结构设计中,受力主筋配置不当产生的裂缝;砖混结构设计中,受压墙体断面设计不足产生竖向裂缝破坏;主梁纵向构造筋配筋不当,造成梁侧出现垂直裂缝;墙体构造拉锚连接不足,出现裂缝;高低层联跨的楼房在高低跨交界处未留沉降缝,因沉降差过大产生裂缝。

  (7)装饰装修工程中常见的质量病害。建筑装饰工程的常见质量通病可概括为渗水、漏水、泛水、堵塞、开裂、锈蚀、脱落、色差、拼接错位等。

  六、建筑工程量计算

  (一)考试目的

  通过对建筑工程量计算内容的考核,测试考生对建筑工程识图能力和工程量计算规则的掌握及应用情况,考核考生对建筑工程识图和工程量计算的熟练程度。

  (二)考试基本要求

  1.掌握以下内容

  (1)房屋建筑面积计算规则;

  (2)土方工程中人工挖土方工程量计算规则;

  (3)砌体工程中砖基础、实心砖墙、女儿墙、框架间砌体、多孔砖墙、空心砖墙及砌块墙工程量计算规则;

  (4)现浇、预制混凝土及钢筋混凝土模板工程量计算规则;

  (5)现浇混凝土、预制构件混凝土工程量计算规则;

  (6)钢筋工程量计算规则。

  2.熟悉以下内容

  (1)建筑工程图纸的类型及特点;

  (2)土方工程、砌体工程、混凝土及钢筋混凝土其他工程量计算规则;

  (3)门窗工程、楼地面工程、装饰装修工程量计算规则。

  3.了解以下内容

  (1)工程图纸及其分类、识图原理;

  (2)房屋建筑面积及其作用;

  (3)桥梁工程、隧道工程、公路工程、铁路线路工程量计算规则。

  (三)要点内容

  1.建筑工程图纸的类型及特点

  绘制建筑工程图纸时,应按规定选用正确和合理的图幅、标题栏、图线、图例、比例、定位轴线及编号、尺寸标注、索引符号和详图符号进行绘制。根据工程性质的不同,工程图纸可分为不同类型。采用平面图表达立体形状和尺寸时,一般都采用三视图的方法,即正视图、侧视图、俯视图。按照三视图的原理,建筑工程图纸分为建筑平面图、立面图和剖面图,另外还包括建筑详图和结构施工图。建筑工程平面图分为两大类,一类为总平面图,另一类为表达一项具体工程的平面图。依据投影的方向不同,立面图又可分为东立面、西立面、南立面和北立面图。四个立面中有一个为楼房的正面,称为正立面图。各种图纸的主要功能、绘制方法和命名方法均有所不同。

  2.房屋建筑面积计算规则

  按照国家建设行政主管部门颁布的《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353——2005),房屋建筑面积的计算规定如下:

  (1)计算建筑面积的范围。

  ①单层建筑物的建筑面积,应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算,并应符合下列规定:单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积;高度不足2.20m者应计算l/2面积。

  利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积;净高在1.20~2.10m的部位应计算l/2面积;净高不足1.20m的部位不应计算面积。

  ②单层建筑物内设有局部楼层者,局部楼层的二层及以上楼层,有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算,无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算l/2面积。

  ③多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算;二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。

  ④多层建筑坡屋顶内和场馆看台下,当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积;净高在1.20~2.10m的部位应计算1/2面积;当设计不利用或室内净高不足l.20m时不应计算面积。

  ⑤地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等)。包括相应的有永久性顶盖的出入口,应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。

  ⑥坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层。设计加以利用并有围护结构的。层高在2.20m及以上的部位应计算全面积;层高不足2.20m的部位应计算l/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层,应按其利用部位水平面积的l/2计算;设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。

  ⑦建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时,应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层商不足2.20m者应计算l/2面积。

  ⑧建筑物间有围护结构的架空走廊,应按其围护结构外围水平面积计算。层商在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算l/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的l/2计算。

  ⑨立体书库、立体仓库、立体车库,无结构层的应按一层计算,有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算l/2面积。

  ⑩有围护结构的舞台灯光控制室,应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算l/2面积。

  (11)建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊,应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上二者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算l/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的l/2计算。

  (12)有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的l/2计算。

  (13)建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等,层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。

  (14)设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物 (指有向建筑物外倾斜的墙体),应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算l/2面积。

  (15)建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。跃层建筑内共用的室内楼梯应按自然层计算面积;上下两错层户室共用的室内楼梯,应选上一层的自然层计算面积。

  (16)雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者,应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算。

  (17)有永久性顶盖的室外楼梯,应按建筑物自然层的水平投影面积的l/2计算。当室外楼梯的最上层楼梯无永久性顶盖或有不能完全遮盖楼梯的雨篷,上层楼梯不计算面积,上层楼梯可视为下层楼梯的永久性顶盖,下层楼梯应计算面积。

  (18)建筑物的阳台均应按其水平投影面积的l/2计算。

  (19)有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等,应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。

  (20)高低联跨的建筑物,应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积;其高低跨内部连通时,其变形缝应计算在低跨面积内。

  (21)以幕墙作为围护结构的建筑物,应按幕墙外边线计算建筑面积。

  (22)建筑物外墙外侧有保温隔热层的,应按保温隔热层外边线计算建筑面积。

  (23)建筑物内的变形缝,应按其自然层合并在建筑物面积内计算。

  (2)不应计算建筑面积的范围。

  ①建筑物通道(骑楼、过街楼的底层)。

  ②建筑物内的设备管道夹层。

  ③建筑物内分隔的单层房间,舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。

  ④屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。

  ⑤建筑物内的工作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。

  ⑥勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶蛄块料面层、装饰性幕墙、空调机外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。

  ⑦无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。

  ⑧自动扶梯、自动人行道。

  ⑨独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。

  3.人工挖土工程量计算规则

  按照《全国统一建筑工程预算工程蹙计算规则》,人工挖土工程量计算规则为:

  人工挖土包括人工挖沟槽、基坑、土方等工程量计算。人工挖沟槽、基坑和土方的工程区别如下:

  (1)凡图示沟槽底宽在3m以内,且沟槽长大于槽宽三倍以上的为沟槽。

  (2)凡图示基坑底面积在20m2以内的为基坑。

  (3)凡图示沟底底宽在3m以外,坑底面积在20m2以外,平整场地挖土方厚度在±30cm以外,均为挖土方。

  挖掘沟槽、基坑、土方的工程量按挖方体积计算。需放坡时,要考虑放坡系数。放坡系数按表6-1规定计算。

2007年注评《建筑工程评估基础》考试大纲

  挖淘槽、基坑需支挡土板时,沟槽、基坑底宽单面支挡土板增加lOcm,双面增加20cm,支挡土板后,不再计算放坡。

  沟槽、基坑深度按图示槽、坑底面至室外地坪深度计算。沟槽的长度,外墙沟槽按图示中心线长度计算;内墙沟槽按图示基础底面之间净长线或内槽净长线(如留工作面或加挡土板时)计算;槽底宽度按图示尺寸(或加工作面和挡土板宽度)计算,内外突出部分(垛、附墙烟囱)体积并入沟槽土方工程量内计算。

  当由垫层下表面放坡时,挖沟槽工程量的计算公式为:

  V=L(a+2c十KH)H

  式中:V——土方体积;

  L——沟槽长度,外槽按中心线长,内槽按内槽净长;

  a——基础或垫层底面宽度;

  H——沟槽深度,从自然地面算至槽底,即基础或垫层底面标高与室外地面标高之差;

  K——放坡系数,不放坡者(即矩形断面)K=0;

  c——工作面宽。

  4.砖基础工程量计算规则

  按照《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》,砖基础工程量计算规则为:

  计算砖基础工程量时,首先要明确砖基础与砖墙的划分界限。砖基础与砖墙的划分,参照以下标准:

  (1)基础与墙身使用同一种材料时,以设计室内地面为界 (有地下室者,以地下室室内设计地面为界),以下为基础;以上为墙身。

  (2)基础与墙身使用不同材料时,分界线位于设计室内地面±300mm以内时,以不同材料为分界线,超过±300mm时,以设计室内地面为分界线。

  (3)砖、石围墙,以设计室外地坪为界线,以下为基础,以上为墙身。

  砖基础工程量,按施工图示尺寸以立方米计算,应扣除嵌入基础的钢筋混凝土柱和柱基(包括构造柱和构造柱基)、钢筋混凝土梁(包括地圈梁和过梁)及单个面积在0.3m2以上孔洞

  所占的体积。对基础大放脚T型接头处的重叠部分以及嵌入基础的钢筋、铁件、管道、基础防潮层及单个面积在0.3m2以内

  的孔洞所占体积不予扣除,但靠墙暖气沟的挑檐亦不增加;附墙垛基础宽出部分体积应并入基础工程量内。计算公式为:

  砖基础工程量= 基础长度×基础面面积±应并入(扣除)体积

  (1)基础长度的计算。外墙墙基按外墙中心线长度计算;内墙墙基按内墙基净长计算。

  (2)基础断面面积的计算。

  基础断面面积 = 标准厚墙基面积 + 大放脚增加断面面积

  或:

  基础断面面积 = 标准厚基厚度 ×(基础深度+大放脚折加高度)

  基础深度指室内地坪至基础底面间的距离。

  等高式和不等高式砖墙基础大放脚的折加高度和增加断面面积如表6-3所示,供计算基础体积时查用。

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  5.实心砖墙工程量计算规则

  按照《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》,实心砖墙工程量计算规则为:

  砖墙按墙长乘墙高乘墙厚以立方米计算工程量,应扣除门窗洞口、过入洞、空圈、嵌入墙身的钢筋混凝土柱、梁(包括过梁、圈梁、挑梁)、砖平旋、平砌砖过梁和暖气包壁龛及内墙板头的体积,不扣除粱头、外墙板头、檩头、垫木、木楞头、沿椽木、木砖、门窗走头、砖墙内的加固钢筋、木筋、铁件、钢管及每个面积在0.3m2以下的孔洞等所占的体积,突出墙面的窗台虎头砖、压顶线、山墙泛水、烟囱根、门窗套及三皮砖以内的腰线和挑檐等体积亦不增加。砖垛、三皮砖以上的腰线和挑檐体积,并入墙身体积内计算。附墙烟囱(包括附墙通风道、垃圾道)按其外形体积计算,并入所依附的墙体体积内,不扣除每一个孔洞横截面在0.1m2以下的体积,但孔洞内的抹灰工程量亦不增加。计算公式如下:

  墙体工程量=墙长×墙高×墙厚±应并入(或扣除)体积

  墙体长度:外墙长度按外墙中心线长度计算,内墙长度按内墙净长线计算。

  墙体厚度:标准砖以240mm×115mm×53mm尺寸为准,其砌体计算厚度,按表6-4计算;使用非标准砖时,其砌体厚度应按砖实际规格和设计厚度计算。

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  墙身高度:外墙墙身以设计室内地坪为计算起点,内墙首层以室内地坪、二层及二层以上以楼板面为起点,不同类型的内、外墙和山墙按下列规定计算:

  (1)外墙墙身高度:斜(坡)屋面无檐口天棚者算至屋面板底;有屋架,且室内外均有天棚者,算至屋架下弦底面另加200mm;无天棚者算至屋架下弦底加300mm,出檐宽度超过600mm时,应按实砌高度计算;平屋面有挑檐者算至挑檐板底,平屋面有女儿墙无檐口者算至钢筋混凝土板顶。

  (2)内墙墙身高度:位于屋架下弦者,其高度算至屋架底;无屋架者算至天棚底另加100mm;有钢筋混凝土楼板隔层者算至板底;有框架梁时算至梁底面。

  (3)内、外山墙墙身高度:按其平均高度计算。

  6.女儿墙工程量计算规则

  按照《全国统一一建筑工程预算工程量计算规则》,女儿墙工程量计算规则为:女儿墙按墙长乘墙高乘墙厚以立方米计算。高度自外墙顶面算至图示女儿墙顶面,长度按外墙中心线长度计算,分别不同墙厚并入外墙工程量内。

  7.框架间砌体、多孔砖墙、空心砖墙、砌块墙工程量计算规则按图示砌筑面积乘以墙厚蹦立方米计算,应扣除门窗洞口,0.3m2以上涧口和钢筋混凝土过梁等所占体积。但不扣除多孔砖的孔、空心部分的体积。

  8.现浇混凝土及钢筋混凝土模板工程量计算规则现浇混凝土及钢筋混凝土模板工程量计算,除另有规定者外,均应区别模板的不同材质,按混凝土与模板接触面的面积,以平方米计算。柱与梁、柱与墙、梁与梁等连接的重叠部分,以及伸入墙内的梁头、板头部分,均不计算模板面积。附墙柱的模板面积,并入墙内工程量计算。现浇钢筋混凝土墙、板上单孔面积在0.3m2以内的孔洞面积,不予扣除,洞侧壁模板亦不增加;单孔面积在0.3m2以上时,应予扣除,洞侧壁模板面积并入墙、板模板工程量之内计算。

  (1)现浇钢筋混凝土框架,分别按梁、板、柱、墙有关规定计算,附墙柱并入墙内工程量。

  (2)杯形基础杯口高度大于杯口大边长度的,套高杯基础定额项目。

  (3)现浇钢筋混凝上悬挑板(雨篷、阳台)的模板,按图示外挑部分尺寸的水平投影面积计算。挑出墙外的牛腿梁及板边模板不另计算。

  (4)现浇钢筋混凝土楼梯,以图示露明面尺寸的水平投影面积计算,不扣除小于500mm楼梯井所占面积。楼梯的踏步、踏步板平台梁等侧面模板不另计算。

  (5)混凝土台阶不包括梯带,按图示台阶尺寸的水平投影面积计算,台阶端头两侧不另计算模板面积。

  (6)现浇混凝土小型池槽按构件外围体积计算,池槽内、外侧及底部的模板不应另计算。

  9,预制混凝土及钢筋混凝土构件模板工程量计算规则预制钢筋混凝土模板工程量,除另有规定者外均按混凝土实体体积以立方米计算。小型池槽按外型体积以立方米计算。预制桩尖按虚体积(不扣除桩尖虚体积部分)计算。

  10.现浇混凝土工程量计算规则

  混凝上工程量除另有规定者外,均按图示尺寸实体体积以立方米计算。不扣除构件内钢筋、预埋铁件及墙、板中0.3m2内的孔洞所占体积。

  (1)现浇基础。

  ①有肋带形混凝土基础,其肋高与肋宽之比在4:l以内的按有肋带形基础计算。超过4:1时,其基础扩大面以下按板式基础计算,以上部分按墙计算。带形基础断面高度以基础扩大顶面为界,向下算至基础底面;基础计算长度:外墙部分按外墙基中心线长度,内墙部分按内墙基净长线计算,连接柱独立基础的,按独立基础间净长计算。

  ②独立基础工程量,应按不同构造形式分别计算。杯形基础工程量,按基础外形体积减去杯口体积后计算。

  ③满堂基础工程量。无梁式满堂基础工程量应按板的体积加柱脚的体积计算。有梁式满堂基础工程量应分别计算板和梁的体积,再相加而得。箱式满堂基础应分别按无梁式满堂基础 (底板)、柱、墙、粱、板有关规定计算,套有关定额项目。

  (2)现浇柱。按图示断面尺寸乘以柱高以立方米计算。有梁板的柱高,应自柱基上表面(或楼板上表面)至上一层楼板上表面之间的高度计算;无梁板的柱高,应自柱基上表面(或楼板上表面)至拄帽下表面之间的高度计算;框架柱的柱高应自柱基上表面至柱顶高度计算;构造柱按全高计算,与砖墙嵌接部分的体积并入柱身体积内计算;依附柱上的牛腿,并入柱身体积内计算。

  (3)现浇梁。按图示断面尺寸乘以梁长以立方米计算。梁与柱连接时,梁长算至柱侧面;主梁与次梁连接时,次梁长算至主梁侧面,伸入墙内梁头、梁垫体积并入梁体积内计算;当梁伸入到墙体内时,梁按实际长度计算;当梁与混凝土墙连接时,梁长算至混凝土墙的侧面;圈梁长,外墙上按外墙中心线长计算,内墙按净长线计算。

  (4)现浇板。按图示面积乘以板厚以立方米计算,其中:有梁板工程量为主、次梁与板的体积之和;无梁板按板和柱帽体积之和计算;平板按板实体体积计算;现浇挑檐天沟与板(包括屋面板、楼板)连接时,以外墙为分界线,与圈梁(包括其他梁)连接时,以梁外边线为分界线。外墙外边线以外或梁外边线以外为挑檐天沟。各类板伸入墙内的板头并入板体积内计算。

  (5)现浇墙。按图示墙长乘以墙高及厚度以立方米计算,应扣除门窗洞n及0.3m2以外孔洞的体积,墙垛及突出部分并入墙体积内计算。其中墙长:外墙按中心线长计算,内墙按净长线长计算,有柱者算至柱侧面(指突出墙外的柱)。墙高:从墙基上表面或基础梁上表面算至墙顶,有梁者算至梁底面(指突出墙外的梁)。

  (6)整体楼梯包括休息平台,平台梁、斜梁及楼梯的连接梁,按水平投影面积计算。不扣除宽度小于500mm的楼梯井,伸入墙内部分不另增加。

  (7)阳台、雨篷(悬挑板),按伸出外墙的水平投影面积计算,伸出外墙的牛腿不另计算。带反挑檐的雨篷按展开面积并入雨篷内计算。

  (8)栏杆按净长度以延长米计算。伸入墙内的长度已综合在定额内。栏板以立方米计算,伸入墙内的栏板,合并计算。

  (9)预制板补现浇板缝时,板缝宽度超过20cm者按平板计算。

  11.预制构件混凝土工程量计算规则

  预制混凝土工程量均按图示尺寸实体体积以立方米计算,不扣除构件内钢筋、铁件及小于300mmx300mm以内孔洞面积。

  预制钢筋混凝土框架柱现浇接头(包括梁接头)按设计规定断面和长度以立方米计算。预制桩按桩全长(包括桩尖)乘以桩断面(空心桩应扣除孔洞体积)以立方米计算。

  12.钢筋工程量计算规则

  钢筋工程应区别现浇、预制构件、不同钢种和规格,分别按设计长度乘以单位重量,以吨计算汇总。

  (1)普通钢筋。

  钢筋长度=构件长度一端部保护层厚度+增加长度

  纵向受力的普通钢筋和预应力钢筋,其混凝土保护层厚度不应小于钢筋的公称直径,且应符合设计规范规定。增加长度指弯钩、弯起、搭接和锚固等增加的长度,按下列规则计算:

  ①HPB235级(I级)钢筋半圆弯钩增加长度为6.25d.

  ②弯起钢筋增加长度的计算,在弯起角度为30.时,增加长度(弯起斜长与水平长之差)为0.268h(h为构件高度减去保护层厚度);弯起角度为450时,增加长度为0.414h;弯起角度为60.时,增加长度为0.577h.

  ③钢筋搭接增加长度,设计已规定钢筋搭接长度的,按规定搭接长度计算;设计未规定搭接长度的,已包括在钢筋的损耗率之内,不另计算搭接长度。钢筋电渣压力焊接、套筒挤压等接头,以个计算。

  ④钢筋锚固增加长度,每个锚固点锚固长度与钢筋的搭接长度相同,但对I级钢筋,每个锚固长度还需增加一个半圆弯钩增加长度。

  (2)箍筋。

  每一构件箍筋总长度=每根箍筋长度x箍筋根数

  每根箍筋长度:直径10mm以下的,按混凝土构件外围周长计算;直径在10mm以上时,按混凝土构件外围周长再加25mm计算。

  (3)预应力钢筋。先张法预应力钢筋,按构件外形尺寸计算长度,后张法预应力钢筋按设计图纸规定的预应力钢筋预留孔道长度,并区别不同的锚具类型,分别按有关规定计算。

  13.门窗工程量计算规则

  各类门、窗制作、安装工程量均按门、窗洞口面积计算。卷闸门安装,按门洞口高度加600mm乘以门实际宽度的面积,以平方米计算。不锈钢门框工程量按门框外表面积以平方米计算。厂库房大门、特种门,按扇外围面积以平方米计算。

  14.楼地面工程量计算规则

  (1)地面垫层工程量计算。地面垫层工程量,按室内主墙间净面积乘以设计垫层厚度以立方米计算,应扣除凸出地面的构筑物、设备基础、室内铁道、地沟等所占体积,不扣除柱、垛、间壁墙、附墙烟囱及面积在0.3m2以内孔洞所占的体积。

  (2)楼地面面层、找平层工程量计算。

  ①整体面层、找平层的工程量,均按主墙间净面积以平方米计算,应扣除凸出地面构筑物、设备基础、室内管道、地沟等所占面积,不扣除柱、垛、间壁墙、附墙烟囱以及面积在0.3m2以内的孔洞所占面积,但门洞、空圈、暖气包槽、壁龛的开口部分亦不增加。

  ②块料面层工程量,按图示尺寸的实铺面积以平方米计算。门洞、空圈、暖气包槽和壁龛等开口部分的工程量,并入相应的面层工程量内计算。

  ③楼梯面层工程量(包括踏步、平台及小于500mm宽楼梯井),按水平投影面积计算。楼梯与走廊连接的,以楼梯踏步梁或平台梁外缘为界,线内为楼梯面积,线外为走廊面积。

  ④台阶面层工程量(包括踏步及最上一层踏步沿300mm)按水平投影面积计算。

  (3)其他分项工程的工程量计算

  ①踢脚板工程量按延长米计算,洞口、空圈长度不予扣除,洞口、空圈、垛、附墙烟囱等侧壁长度亦不增加。

  ②散水、防滑坡道的工程量,按图示尺寸以平方米计算。

  ③栏杆、扶手包括弯头的工程量,按长度以延长米计算。

  ④楼梯踏步的防滑条工程量,按踏步两端距离减300mm以延长米计算。

  15.装饰装修工程量计算规则

  (1)内墙面抹灰工程量计算。

  内墙面抹灰工程量,等于内墙面长度乘以内墙面的抹灰高度以平方米计算。扣除门窗洞口和空圈所占的面积,不扣除踢脚板、挂镜线、0.3m2以内的孔洞和墙与构件交接处的面积,洞口侧壁和顶面亦不增加。墙垛和附墙烟囱侧壁面积与内墙抹灰工程量合并计算。

  内墙面抹灰的长度,以主墙间的图示净长尺寸计算。内墙面抹灰高度:无墙裙的,按室内地面或楼面至天棚底面之间距离计算;有墙裙的,按墙裙顶至天棚底面之间的距离计算。板条天棚的内墙抹灰,其高度按室内地面或楼面至天棚底面另加lOOmm计算。

  (2)外墙面抹灰工程量计算。

  ①外墙面抹灰工程量按外墙面的垂直投影面积以平方米计算。应扣除门窗洞口、外墙裙和大于0.3m2孔洞所占面积,洞口侧壁面积不另增加。附墙垛、梁、柱侧面抹灰面积并入外墙面抹灰工程量内计算。

  外墙面高度均由室外地坪算起,向上算至:平屋顶有挑檐 (天沟)的,算至挑檐(天沟)底面;平屋顶无挑檐天沟、带女儿墙的,算至女儿墙压顶底而;坡屋顶带檐口天棚的,算至檐口天棚底面;坡屋顶带挑檐无檐口天棚的,算至屋面板底。跨出檐者,算至挑檐上表面。

  ②外墙裙抹灰面积按其长度乘高度计算,扣除门窗洞口和大于0.3m2孔洞所占的面积,门窗洞口及孔洞的侧壁不增加。

  ③窗台线、门窗套、挑檐、腰线、遮阳板等展开宽度在300mm以内者,按装饰线以延长米计算,如展开宽度超过300mm以上时,按图示尺寸以展开面积计算,套零星抹灰定额项目。

  ④栏板、栏杆抹灰按立面垂直投影面积乘以系数2.2计算。

  ⑤阳台底面抹灰按水平投影面积以平方米计算,并入相应天棚抹灰面积内。阳台如带悬臂梁者,其工程餐应再乘系数1.30.

  ⑥雨篷底面或顶面抹灰分别按水平投影面积以平方米计算,并入相应天棚抹灰面积内。雨篷顶面带反滑或反梁者,其工程量乘系数l.20,底面带悬臂梁者,其工程量乘以系数1.20.雨篷外边线按相应装饰或零星项目执行。

  ⑦墙面勾缝按垂直投影面积计算,应扣除墙裙和墙面抹灰的面积,小扣除门窗洞口、门窗套、腰线等零星抹灰所占的面积,附墙柱和门窗洞口侧面的勾缝面积亦不增加。独立柱、房上烟囱勾缝,按图示尺寸以平方米计算。

  (3)外墙装饰抹灰工程量计算。

  ①外墙各种装饰抹灰均按图示尺寸以实抹面积计算。应扣除门窗洞口空圈的面积,其侧壁面积不另增加。

  ②挑檐、天沟、腰线、栏杆、栏板、门窗套、窗台线、压顶等均按图示尺寸展开面积以平方米计算,并入相应的外墙面积内。

  (4)块料面层工程量计算。

  ①墙面贴块料面层均按图示尺寸以实贴面积计算。

  ②墙裙以高度在1500mm以内为准,超过1500mm时按墙面计算,高度低于300mm时,按踢脚板计算。

  (5)墙面其他装饰工程量计算。

  ①木隔墙、墙裙、护壁板,均按图示尺寸长度乘以高度按实铺面积以平方米计算。

  ②玻璃隔墙按上横档顶面至下横档底面之间高度乘以宽度 (两边立挺外边线之间)以平方米计算。

  ③浴厕木隔断按下横档底面至上横档顶面高度乘以图示长度以平方米计算,门阚面积并入隔断面积内计算。

  ④铝合金、轻钢隔墙、幕墙按四周框外围面积计算。

  (6)独立柱装饰工程量计算。独立柱一般抹灰、装饰抹灰,镶贴块料的工程量按柱周长乘以柱高计算。柱面装饰面积,按展开面积,即按柱外围饰面尺寸乘以柱高以平方米计算。

  (7)天棚抹灰工程量计算。

  ①天棚抹灰按主墙间的净面积计算,不扣除间壁墙垛、柱、附墙烟囱、检查口和管道所占的面积。带梁天棚,梁两侧抹灰面秘,并入天棚抹灰工程量内计算。

  ②密肋梁和井字梁天棚抹灰面积,按展开面积计算。

  ③天棚抹灰如带有装饰线时,区别按三道线以内或五道线以内按延长米计算。

  ④檐口天棚的抹灰而积,并入相同的天棚抹灰工程量内计算。

  ⑤天棚中的折线、灯槽线、圆弧形线、拱形线等艺术形式的抹灰按展开面积计算。

  (8)各种吊顶天棚龙骨按主墙间净空面积计算,不扣除间壁墙、检查口、附墙烟囱、柱、垛和管道所占面积。但天棚中的折线、迭落等圆弧形、高低吊灯槽等面积也不展开计算。

  (9)各种"零星项目"均按图示尺寸以展开面积计算。

  (10)天棚面装饰工程量,按以下规定计算:

  ①天棚装饰面积,按主墙间实铺面积以平方米计算,不扣除间壁墙、检查口、附墙烟囱、附墙垛和管道所占面积,应扣除独立柱及与天棚相连的窗帘盒所占的面积。

  ②天棚中的折线、迭落等圆弧形、拱形、高低灯槽及其他艺术形式天棚面层均按展开面积计算。

  (11)喷涂、油漆、裱糊工程量计算。

  楼地面、天棚面、墙、柱、梁面的喷(刷)涂料、抹灰面、油漆及裱糊工程,均按楼地面、天棚面、墙、柱、梁面装饰工程相应的工程量计算规则规定计算。

  七、建设工程造价及其构成

  (一)考试目的

  通过对建设工程造价及其构成内容的考核,测试考生对建设工程造价构成及各构成部分计算方法的掌握和运用情况,考核考生分析建筑工程造价构成的能力和对造价构成计算的熟练程度。

  (二)考试基本要求

  1.掌握以下内容

  (1)工程建设不同阶段造价文件的作用和内容;

  (2)建设工程造价的构成;

  (3)建筑安装工程费用的构成;

  (4)直接费、间接费、利润及税金的构成和计算方法。

  2.熟悉以下内容

  (1)建设项目总投资、建设工程造价及建筑安装工程造价之间的关系;

  (2)建设工程定额计价和工程量清单计价模式;

  (3)设备、工器具购置费、工程建设其他费用的构成;

  (4)预备费、建设期贷款利息的内容;

  (5)工程施工发包与承包计价办法。

  3.了解以下内容

  (1)建设工程定额及分类;

  (2)常用建设工程定额的作用和特点。

  (三)要点内容

  1.建设项目总投资、建设工程造价及建筑安装工程造价之间的关系建设项目总投资是指进行一个工程项目的建造所投入的全部资金,包括固定资产投资和流动资金投入两部分。建设工程造价是建设项目投资中的固定资产投资部分,是建设项目从筹建到竣工交付使用的整个建设过程所花费的全部固定资产投资费用。建筑安装工程造价是建设项日投资中的建筑安装工程投资部分,也是建设工程造价的组成部分。

  2.工程建设不同阶段造价文件的作用和内客

  (1)投资估算。投资估算是指在工程建设的前期(规划、项目建议书)阶段,项目建设单位向国家计划管理部门申请建设项目立项或国家、建设主体对拟立项目进行决策,确定建设

  项目在规划、项目建议书等不同阶段的投资总额而编制的造价文件。投资估算是论证拟建项目在经济上是否合理的重要文件,是决策、筹资和控制造价的主要依据。

  (2)设计概算和修正概算。设计概算是根据初步设计图纸、概算定额规定的工程量计算规则和设计概算编制方法,预先测定工程造价的文件。设计概算文件较投资估算准确性有所提高,但又受投资估算的控制。设计概算文件包括:建设项目总概算、单项工程综合概算和单位工程概算。修正概算是在扩大初步设计阶段对概算进行的修正凋整,较概算造价准确,但受概算造价控制。

  (3)施工图预算。施工图预算是根据已批准的施工图纸,在施T方案(或施工组织设汁)已确定的前提下,按照预算定额规定的工程量计算规则和施工图预算编制方法预先编制的工程造价文件。施工图预算造价较概算造价更为详尽和准确,但同样要受前一阶段所确定的概算造价的控制。

  (4)合同价。合同价是指在工程招投标阶段通过签订总承包合同、建筑安装工程承包合同、设备材料采购合同,以及技术和咨询服务合同所确定的价格。

  (5)结算价。工程结算价是指一个单项工程、单位工程、分部工程或分项工程完工后,经建设单位及有关部门验收并办理验收手续后,施工企业根据施工过程中现场实际情况的记录、设计变更通知书、现场工程更改签证、预算定额、材料预算价格和各项费用标准等资料,在工程结算时按合同调价范围和调价方法,对实际发生的工程量增减、设备和材料价差等进行调整后计算和确定的价格。结算价是该结算工程的实际价格,是结算工程价款、确定工程收入、考核工程成本、进行计划统计、经济核算及竣工决算等的依据。

  (6)竣工决算。竣工决算是指在竣工验收后,由建设单位编制的建设项目从筹建到建设投产或使用的全部实际成本的技术经济文件。是最终确定的实际工程造价,是建设投资管理的重要环节,是工程竣工验收、交付使用的重要依据,也是进行建设项目财务总结,银行对其实行监督的必要手段。

  3.建设工程定额计价和工程量清单计价模式

  建设工程定额计价是我国长期以来在工程价格形成中采用的计价模式,是国家通过颁布统一的估价指标、概算指标、概算定额、预算定额和相应的费用定额,对产品价格进行有计划管理的一种方式。在计价中,以定额为依据,按定额规定的分部分项子目,逐项计算工程量,套用定额(或单位估价表)单价确定直接工程费,然后按规定取费标准确定构成工程价格的其他费用和利税,获得建筑安装工程造价。

  工程量清单计价方法,是建设工程招标投标中,按照国家统一的《工程量清单计价规范》,招标入或委托具有资质的中介机构编制反映工程实体消耗和措施消耗的工程量清单,并作为招标文件的一部分提供给投标入,由投标人依据工程量清单,根据各种渠道所获得的工程造价信息和经验数据,结合企业定额自主报价的计价方式。

  目前我国建设工程造价实行"双轨制"计价管理办法,即定额计价方法和工程量清单计价方法。工程量清单计价作为一种市场价格的形成机制,主要在工程招投标和结算阶段使用。

  4.建设工程造价的构成

  建设工程造价包括设备及工器具购置费、建筑安装工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税(自2000年1月起发生的投资额,暂停征收该税种)。

  5.设备、工器具购置费、工程建设其他费用的构成

  设备及工器具购置费由设备购置费和工具、器具及生产家具购置费构成。设备购置费是指为建设项目购置或自制的达到固定资产标准的各种国产或进口设备、工器具的购置费用。它由设备原价和设备运杂费构成。国产标准设备原价一般采用带有备件的出厂价。单台非标准设备原价可用下式表达:

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  进口设备的原价是指进口设备的抵岸价,即抵达买方边境港口或边境车站,且交完关税为止形成的价格。进口设备抵岸价的构成可概括如下:

  进口设备抵岸价=货价+国外运费+运输保险费+银行财务费+外贸手续费+关税+增值税+消费税+海关监管手续费+车辆购置税

  设备运杂费通常由下列各项构成:运费和装卸费、包装费、设备供销部门手续费、采购与仓库保管费。设备运杂费按设备原价乘以设备运杂费率计算。

  工具、器具及生产家具购置费是指新建或扩建项目初步设计规定的,保证初期正常生产必须购置的没有达到固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产家具和备品备件的购置费用。一般以设备购置费为计算基数,按照部门或行业规定的工具、器具及生产家具购置费费率计算。

  工程建设其他费用是指建设单位在从工程筹建起到工程竣工验收交付使用止的整个建设期间,除建筑安装工程费用和设备、工器具购置费以外的,为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用的总和。工程建设其他费用包括:土地使用费、与项目建设有关的其他费用和与未来生产经营有关的其他费用。其中土地使用费又包括土地征用及迁移补偿费和土地使用权出让金。与项目建设有关的其他费用包括:建设单位管理费、研究试验费、勘察设计费、工程监理费、工程保险费、建设单位临时设施费、供电补贴费、引进技术和设备进口项目的其他费用和工程总承包费。与未来生产经营有关的其他费用包括:联合试运转费、生产准备费和办公、生活家具购置费。

  6.预备费、建设期贷款利息

  预备费包括基本预备费和涨价预备费。基本预备费是指和初步设计及概算内难以预料的工程费用,涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用。建设期贷款利息是指为筹措建设项目资金发生的各项费用,包括:建设期间投资贷款利息、食业债券发行费、国外借款手续费和承诺费、汇兑净损失及调整外汇手续费、金融机构手续费以及为筹措建设资金发生的其他财务费用等。

  7.建筑安装工程费用的构成

  建筑安装工程费用包括建筑工程费用和安装工程费用。根据建设部颁布的《建筑安装工程费用项目组成》(建标[2003] 206号,自2004年1月1日起施行)文件规定,我国建筑安装工程费用包括直接费、间接费、利润和税金四大部分。

  8.直接费、间接费、利润及税金的构成和计算方法

  (1)直接费。由卣接工程费和措施费构成。

  ①直接工程费是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用,包括人工费、材料费、施工机械使用费。

  人工费是指直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用。计算公式为:

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  相应等级的日工资单价包括生产工入基本工资、工资性补贴、生产工入辅助工资、职工福利费及生产工入劳动保护费。但随着劳动工资构成的改变和国家推行的社会保障和福利政策的变化,入工单价在各地区、各行业有不同的构成。

  材料费是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用。材料费由材料原价、运杂费、运输损耗费、采购及保管费、检验试验费构成。计算公式为:

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  机械台班单价内容包括折旧费、大修理费、经常修理费、安拆费及场外运输费、燃料动力费、入工费及运输机械养路费、车船税及保险费等。租赁施工机械台班单价的构成除上述费用外,还包括租赁企业的管理费、利润和税金。

  ②措施费是指为完成工程项目施工,发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。一般包括环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费、二次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、混凝土、钢筋混凝土模板及支架费、脚手架费、已完工程及设备保护费和施工排水:降水费。措施费可根据专业和地区的情况自行补充。各专业工程的专用措施费项目的计算方法由各地区或国务院有关专业主管部门的工程造价管理机构自行制定。

  (2)间接费。间接费由规费、企业管理费组成。规费是指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用。内容包括:工程排污费、工程定额测定费、社会保障费、住房公积金、危险作业意外伤害保险等。规费根据本地区典型工程发承包价的分析资料综合选定计算中所需数据。

  企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用。内容包括:管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金和其他费用等。

  间接费是按相应的汁取基础乘以间接费费率(指导性费率)确定的。

  间接费 = 规费费 + 企业管理

  费率(%) 率(%) 费费率(%)

  间接费的计算按取费基数的不同分为以下三种:

  ①以直接费为计算基础。

  土建工程:间接费=直接费合计×间接费费率(%)

  ②以人工费和机械费合计为计算基础。

  设备安装工程:间接费=人工费和机械费合计×间接费率(%)

  ③以人工费为计算基础。

  装饰装修工程及其他安装工程:间接费=人工费合计×间接费率(%)

  (3)利润及税金。利润是指施工企业完成所承包工程获得的盈利,它是按相应的计取基础乘以利润率确定的。税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税及教育费附加。

  税金=(税前造价+利润)×税率(%)

  9.工程施工发包与承包计价办法

  根据建设部第l07号部令《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》的规定,发包与承包价的计算方法分为工料单价法和综合单价法。

  (1)工料单价法是以分项工程量乘以单价后的合计为直接工程费,其中分项工程单价为入工、材料、机械的消耗量乘以相应价格合计而成的直接工程费单价。

  分项工程工料单价 = 工日消耗量× 日工资单价 + 材料材消耗量 × 材料预算单价 + 机械台班料单价

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  八、建设工程造价的确定

  (一)考试目的

  通过对建设工程造价确定内容的考核,测试考生对工程计价方法的掌握和运用情况,考核考生进行工程造价核算的能力。

  (二)考试基本要求

  1.掌握以下内容

  (1)设计概算的内容及其分类;

  (2)单位建筑工程概算编制方法;

  (3)施工图预算的内容及其分类;

  (4)一般土建工程施工图预算的编制程序与方法:

  (5)工程量清单计价的内容和方法;

  (6)工程量清单计价的步骤和程序。

  2.熟悉以下内容

  (1)设计概算的作用和编制依据;

  (2)单位设备及安装工程概算编制方法;

  (3)施工图预算的作用和编制依据;

  (4)工程量清单统一格式。

  3.了解以下内容

  (1)投资估算的内容和编制方法;

  (2)单项工程综合概算和建设项目总概算的编制方法;

  (3)给排水、采暖、燃气、电气照明安装工程施工图预算

  的编制;

  (4)工程量清单计价及其作用;

  (5)建设工程工程量清单计价规范;

  (6)工程量清单计价与定额计价的异同;

  (7)工程结算和竣工决算的内容。

  (三)要点内容

  1.设计概算的内容和分类

  设计概算是在投资估算的控制下由设计单位根据初步设计 (或技术设计)图纸及说明、概算定额(概算指标)、各项费用定额或取费标准(指标)、设备、材料预算价格等资料,编制和确定的建设项目从筹建至竣工交付使用所需全部建设费用的文件。设计概算包括静态和动态投资两个部分,可分为单位工程概算、单项工程综合概算和建设项目总概算三级。单位工程概算是确定各单位工程建设费用的文件,是编制单项工程综合概算的依据,是单项工程综合概算的组成部分。对一般工业与民用建筑工程而言,单位工程概算按其工程性质分为建筑工程概算和设备及安装工程概算两大类。建筑工程概算包括土建工程概算,给排水、采暖工程概算,通风、空调工程概算,电气照明工程概算,弱电工程概算,特殊构筑物工程概算等,设备及安装工程概算包括机械设备及安装工程概算,电气设备及安装工程概算,以及工具、器具及生产家具购置费概算等。单项工程概算是确定一个单项工程所需建设费用的文件,它是由单项工程中的各单位工程概算汇总编制而成的,是建设项目总概算的组成部分;建设项目总概算由各单项工程综合概算、工程建设其他费用概算、预备费、投资方向调节税和贷款利息概算等汇总编制而成。

  2.设计概算的作用和编制依据

  设计概算的主要作用有:设计概算是国家制定和控制建设投资的依据;是编制建设计划的依据;是进行拨款和贷款的依据;是签订总承包合同的依据;是考核设计方案的经济合理性和控制施工图预算及施工图设计的依据;是考核和评价工程建设项目成本和投资效果的依据。

  设计概算的编制依据有:国家发布的有关法律、法规、规章、规程等;批准的可行性研究报告及投资估算、设计图纸等有关资料;有关部门颁布的现行概算定额、概算指标、费用定额等和建设项目设计概算编制办法;有关部门发布的人工、材料价格,有关设备原价及运杂费率,造价指数等;建设场地自然条件和施工条件;有关合同、协议等;其他有关资料。

  3.单位建筑工程概算编制方法

  (1)概算定额法。利用概算定额编制单位建筑工程设计概算的方法,与利用预算定额编制单位建筑工程施工图预算的方法基本相同。其不同之处在于编制概算所采用的依据是概算定额,所采用的工程量计算规则是概算工程量计算规则。该方法要求初步设计达到一定深度,建筑结构比较明确时,方可采用。

  利用概算定额法编制设计概算的具体步骤如下:

  ①按照概算定额分部分项顺序,列出各分项工程的名称;

  ②确定各分部分项工程项目的概算定额单价;

  ③计算单位工程直接工程费和直接费;

  ④根据直接费,结合其他各项取费标准,分别计算间接费、利润和税金;

  ⑤计算单位工程概算造价:

  单位工程概算造价=直接费+间接费+利润十税金

  (2)概算指标法。概算指标法采用直接工程费指标。是将拟建厂房、住宅的建筑面积或体积乘以技术条件相同或基本相同的概算指标而得出直接工程费,然后按规定计算出措施费、间接费、利润和税金等,编制单位工程概算的方法,该方法适用于初步设计深度不够,不能准确地计算工程量,但工程设计是采用技术比较成熟而又有类似工程概算指标可以利用的情况。因此,其计算精度较低,是一种对工程造价估算的方法,但由于其编制速度快,故有一定实用价值。

  ①拟建工程结构特征与概算指标相同时的计算在使用概算指标法时,如果拟建工程在建设地点、结构特征、地质及自然条件、建筑面积等上与概算指标相同或相近,就可直接套用概算指标编制概算。根据选用的概算指标的内容,可选用两种套算方法:

  一是以指标中所规定的工程每平方米、立方米的造价,乘以拟建单位工程建筑面积或体积,得出单位工程的直接工程费,再行计算其他费用,即可求出单位工程的概算造价。直接工程费计算公式如下:

  直接工程费= 概算指标每平方米(立方米)工程造价 × 拟建工程建筑面积(体积)

  这种简化方法的计算结果参照的是概算指标编制时期的价值标准,未考虑拟建工程建设时期与概算指标编制时期的价差,所以在计算直接工程费后还应用物价指数另行调整。

  二是以概算指标中规定的每lOOm2建筑物面积(或l000m3)所耗人工工日数、主要材料数量为依据,首先计算拟建工程人工、主要材料消耗量,再计算直接工程费,并取费。在概算指标中,一般规定了IOOm2建筑物面积(或l000m3)所耗工日数、

  主要材料数量,通过套用拟建地区当时的人工费单价和主材预算单价,便可得到每lOOm2(或1000m3)建筑物的人工费和主材费而无须再作价差调整。根据直接工程费,结合其他各项取费方法,分别计算措施费、间接费、利润和税金。得到每平方米建筑面积的概算单价,乘以拟建单位工程的建筑面积,即可得到单位工程概算造价。

  三是拟建工程结构特征与概算指标有局部差异时的调整。在实际工作中,经常会遇到拟建对象的结构特征与概算指标中规定的结构特征有局部不同的情况,因此,必须对概算指标进行调整后方可套用。调整方法如下:

  一是调整概算指标中的每平方米(立方米)造价。将原概算指标中的单位造价进行调整(仍使用直接工程费指标),扣除每平方米(立方米)原概算指标中与拟建工程结构不同部分的

  造价,增加每平方米(立方米)拟建工程与概算指标结构不同部分的造价,使其成为与拟建工程结构相同的工程单位直接工程费造价。计算公式如下:

  结构变化修正概算指标(元/m2)=J+Q1P1一Q2P2

  式中:J——原概算指标;

  Q1——概算指标中换入结构的工程量;

  Q2——概算指标中换出结构的工程量;

  P1——换入结构的直接工程费单价;

  P2-一换出结构的直接工程费单价。

  则拟建工程造价为:直接工程费=修正后的概算指标×拟建工程建筑面积(体积)

  二是调整概算指标中的工、料、机数量。将原概算指标中每100m2(1000m3)建筑面积(体积)中的工、料、机数量进行调整,扣除原概算指标中与拟建工程结构不同部分的工、料、机消耗量,增加拟建工程与概算指标结构不同部分的工、料、机消耗量,使其成为与拟建工程结构相同的每l00m2 (1000m3)建筑面积(体积)工、料、机数量。计算公式如下:

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  (3)类似工程预算法。类似工程预算法是利用技术条件与设计对象相类似的已完工程或在建工程的工程造价资料来编制拟建工程设计概算的方法。该方法适用于拟建工程初步设计与已完工程或在建工程的设计相类似又没有可用的概算指标的情况,但必须对建筑结构差异和价差进行调整。

  ①建筑结构差异的调整。调整方法与概算指标法的调整方法相同。

  ②价差调整。类似工程造价的价差调整方法通常有两种:

  一是类似工程造价资料有具体的入工、材料、机械台班的用量时,可按类似工程造价资料中的主要材料用量、工日数量、机械台班用量乘以拟建工程所在地的主要材料预算价格、入工单价、机械台班单价,计算出直接工程费,再行取费,即可得出所需的造价指标;二是类似工程造价资料只有入工、材料、机械台班费用和其他费用时,可按下面公式调整:

  D=AK

  K=a%Kl+b%K2+c%K3+d%K4+e%K5

  式中:D——拟建工程单方概算造价;

  A——类似工程单方预算造价;

  K——综合调整系数;

  a%、b%、c%、d%、e%——类似工程预算的入工费、材料费、机械台班费、措施费、间接费占预算造价的比重;

  K1、K2、K3、K4、K5——拟建工程地区与类似工程地区入工费、材料费、机械台班费、措施费、间接费价差系数。

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  4.单位设备及安装工程概算编制方法

  (1)设备购置费概算。国产标准设备原价可通过询价、查询或按主管部门规定的现行价格计算。非主要标准设备和工器具、生产家具的原价可按主要标准设备原价乘以主管部门或地区规定的百分比计算。设备运杂费按有关部门规定的运杂费率计算。

  (2)设备安装工程概算的编制方法包括预算单价法、扩大单价法、设备价值百分比法和综合吨位指标法。

  5.施工图预算的内容和分类

  施工图预算是根据施工图,按照各专业工程的预算工程量计算规则统计计算出工程量,并考虑实施施工图的施工组织设计确定的施工方案或方法,按照现行预算定额、工程建设费用定额、材料预算价格和建设主管部门规定的费用计算程序及其他取费规定等,确定的单位工程、单项工程及建设项目建筑安装工程造价的技术和经济文件。施工图预算包括单位工程预算、单项工程预算和建设项目总预算。单位工程预算包括建筑工程预算和设备安装工程预算。对一般工业与民用建筑工程而言,建筑工程预算按其工程性质分为一般土建工程预算、卫生工程预算(包括室内外给排水工程)、采暖通风工程、煤气工程、电气照明工程预算、特殊构筑物如炉窑、烟囱、水塔等工程预算和工业管道工程预算等。设备安装工程预算可分为机械设备安装工程预算、电气设备安装工程预算和化工设备、热力设备安装工程预算等。

  6.施工图预算的作用和编制依据

  施工图预算的主要作用有:是进行招投标的基础;是施工单位组织材料、机具、设备及劳动力供应的依据;是施工企业编制进度计划、进行经济核算的依据;是施工单位拟订降低成本措施和编制施工预算的依据;是甲乙双方统计完成工作量、办理工程结算和拨付工程款的依据;是工程造价管理部门监督、检查执行定额标准、合理确定工程造价、测算造价指数及审定招标工程标底的依据。

  施工图预算的编制依据有:施工图纸及说明书和标准图集;现行预算定额及单位估价表、建筑安装工程费用定额、工程量计算规则;施工组织设计或施工方案、施工现场勘察及测量料;材料、人工、机械台班预算价格、工程造价信息及动态调价规定;预算工作手册及有关工具书;工程承包协议或招标文件。

  7.一般土建工程施工图预算的编制程序与方法

  (1)单价法。根据地区统一单位估价表中的各项定额单价,乘以相应的各分项71程的工程量,汇总相加,得到单位工程的入工费、材料费、机械使用费之和;再加上按规定程序计算出来的措施费、间接费、利润和税金,得出单位工程的施工图预用单价法编制施工图预算的主要计算公式为:

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  单价法具有计算简单、工作量较小和编制速度较快、便于工程造价管理部门集中统一管理的优点。但由于是采用事先编制好的统一的单位估价表,其价格水平只能反映定额编制年份的价格水平,在市场价格波动较大的情况下,单价法的计算结果会偏离实际价格水平,虽然可采用调价,但调价系数和指数从测定到颁布时间滞后且计算也较繁琐;另外由于单价法采用地区统一的单位估价表进行计价,承包商之间竞争的并不是自身的施工、管理水平,所以单价法并不适应市场经济环境。

  (2)实物法。应用实物法编制施工图预算,首先根据施工图纸分别计算出分项工程量,然后套用相应预算入工、材料、机械台班的定额用量,再分别乘以工程所在地当时的入工、材料、机械台班的实际单价,求出单位工程的入工费、材料费和施工机械使用费,并汇总求和,进而求得直接工程费,然后再按规定计取其他各项费用,汇总后就可得出单位工程施工图预算造价。

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  用实物法编制施工图预算,采用的是工程所在地当时入工、材料、机械台班价格,能较好地反映实际价格水平,工程造价的准确性高。虽然计算过程较单价法繁琐,但利用计算机便可解决此间题。因此,定额实物法是与市场经济体制相适应的预算编制方法。

  (3)综合单价法。所谓综合单价即分项工程完全单价,是将各种工料和价格从市场上采集后编制成直接工程费,然后以直接工程费为基准参照费用定额把各项间接费和利润、税金分解到各分部分项工程合成为综合单价,某分项工程综合单价乘以工程量即为该分项工程的合价,所有分项工程合价汇总后即为该工程的总价。这种方法与前述方法相比较,主要区别在于:间接费和利税是用一个费率分摊到分项工程单价中,从而组成分项工程完全单价的。

  这种方法是为了适应快速报价的要求而产生的,但是由于采用的价格是一种综合单价,仍然是一种计划的综合单价,而不是通过市场竞争形成的单价,所以称这种方法为 "过渡时期计价模式",相应地称这种综合单价为过渡时期计价依据。

  8.工程量清单计价的内容与方法

  工程量清单计价方法,是指在建设工程招标投标中,招标人按照国家统一的《建设工程工程量清单计价规范》(以下简称《计价规范》)的要求编制和提供工程量清单,投标人依据工程量清单、拟建工程的施工方案,结合自身实际情况并考虑风险后自主报价的工程造价计价模式。

  工程量清单计价的基本过程分为两个阶段:工程量清单编制和工程量清单计价过程。

  (1)工程量清单编制。工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单。是由招标人按照《计价规范》附录中统一的项目编码、项目名称、计量单位和工程量计算规则,结合施工设计图纸、施工现场情况和招标文件中的有关要求进行编制。包括分部分项工程清单、措施项目清单、其他项目清单。它是由招标方提供的一种技术文件,是招标文件的组成部分,一经中标签订合同,即成为合同的组成部分。工程量清单的描述对象是拟建工程,其内容涉及清单项目的性质、数量等,并以表格为主要表现形式。

  ①分部分项工程量清单。在编制分部分项工程量清单时作到四个统一,即项目编码统一、项目名称统一、计量单位统一和工程量计算规则统一。

  项目编码:以五级编码设置,用十二位阿拉伯数字表示,前九位为全国统一编码,编制分部分项工程量清单时不得变动,其中一、二位为附录顺序码,三、四位为专业工程顺序码,五、六位为分部工程顺序码,七、八、九位为分项工程项目名称顺序码。后三位为清单项目名称顺序编码,由编制人根据设置的清单项目编制。

  项目名称:在清单编制中项目名称的设置,可按《计价规范》附录中的项目名称为主体,考虑该项目的规格、型号、材质等特殊要求,结合拟建工程的实际情况而命名。

  计量单位:计量单位采用基本单位,按照《计价规范》附录中各项目规定的单位确定。

  工程数量:除另有说明外,所有清单项目的工程量应以实体工程量为准,并以完成后的净值计算;投标入报价时,应在单价中考虑施工中的各种损耗和需要增加的工程量。工程量计算规则应按照《计价规范》附录中给定的规则计算。

  ②措施项目清单。措施项目指为完成工程施工,发生于该工程施工前和施工过程中技术、生活、安全等方面的非工程实体项目。措施项目清单的编制除考虑工程本身的因素外,还涉及水文、气象、环境、安全等和施工企业的实际情况,可参考《计价规范》提供的"措施项目一览表"对项,不足部分可补充。

  ③其他项目清单。,其他项目清单应根据拟建工程的具体情况列项。《计价规范》提供了两部分四项作为列项参考,不足部分可补充。

  招标入部分:包括预留金、材料购置费等。其中预留金是指招标人认为可能发生的工程量变更而预留的金额。

  投标入部分:包括总承包服务费、零星工作项目费等。其中总承包服务费是指为配合协调招标入进行的工程分包和材料采购所需的费用;零星工作项目费是指完成招标入提出的不能以实物量计量的零星工作所需的费用。

  (2)工程量清单计价。工程量清单计价包括编制招标标底、投标报价、合同价款的确定和办理工程结算等。工程量清单计价应包括按招标文件规定,完成由招标人提供的工程量清单所列项目的全部费用,具体包括分部分项工程费、措施项目费、其他项目费和规费。税金。工程量清单计价采用综合单价计价,综合单价包括完成规定计量单位合格产品所需的入工费、材料费、机械使用费、管理费、利润,并考虑风险因素。综合单价适用于分部分项工程量清单、措施项目清单和其他项目清单。分部分项工程量清单的综合单价,不包括招标入自行采购材料的价款。

  ①标底的编制。招标工程如设标底,标底应根据招标文件中的工程量清单和有关要求、施工现场实际情况、合理的施工方法以及按照省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定的有关工程造价计价办法进行编制。

  ②投标报价。投标报价应根据招标文件中的工程量清单和有关要求、施工现场实际情况及拟订的施工方案或施工组织设计,依据企业定额和市场价格信息,或参照建设行政主管部门发布的社会平均消耗量定额进行编制。

  分部分项工程量清单的综合单价:分部分项工程综合单价的制定,可参考建设行政主管部门颁发的消耗量定额或企业定额。若套用企业定额,投标报价时,除按招标文件的要求填写分部分项工程量清单外,招标人一般还要求附上相应的综合单价分析和说明,便于评标定标。

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  ③工程量变更及其计价。合同总综合单价因工程量变更需调整时,除合同另有约定外,应按下列办法确定:

  一是工程量清单漏项或设汁变更引起新的工程量清单项目,其相应综合单价由承包人提出,经发包人确认后作为结算的依据。

  二是由于工程量清单的工程数量有误或设计变更引起工程量增减,属合同约定幅度以内的,应执行原有的综合单价;属合同约定幅度以外的,其增加部分的工程量或减少后剩余部分的工程量的综合单价由承包人提出,经发包人确认后作为结算依据。由于工程量的变更,且实际发生了规定以外的费用损失,承包人可提出索赔要求,与发包人协商确认后,给予补偿。

  9.工程量清单计价的步骤和程序

  工程量清单计价的步骤为:

  (1)熟悉工程量清单;

  (2)研究招标文件;

  (3)熟悉施工图纸;

  (4)了解施工组织设计;

  (5)熟悉加工订货的有关情况;

  (6)明确主材和设备的来源情况;

  (7)计算工程量;

  (8)确定措施项目清单内容;

  (9)计算综合单价;

  (10)计算措施项目费、其他项目费、规费、税金等。

  (11)将分部分项工程项目费、措施项目费、其他项目费和规费、税金汇总、合并、计算出工程造价。

  根据计价规范的规定,工程量清单计价程序可用表8-1表示。

  表8-1 工程量清单计价程序

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  10.工程量清单统一格式

  工程量清单计价格式应由下列内容组成:(1)封面;(2)投标总价;(3)工程项目总价表;(4)单项工程费汇总表;(5)单位工程费汇总表;(6)分部分项工程量清单计价表;(7)措施项目清单计价表;(8)其他项目清单计价表;(9)零星工作费表;(10)分部分项工程量清单综合单价分析表;(11)措施项目费分析表;(12)主要材料价格表。

  九、建设工程财务评价与功能评价

  (一)考试目的

  通过对建设工程财务评价与功能评价的考核,测试考生对建设工程财务评价、功能评价内容与方法的掌握和在资产评估工作中的运用情况,考核考生掌握财务评价和功能评价基本知识的熟悉程度和应用能力。

  (二)考试基本要求

  1.掌握以下内容

  (1)财务评价的指标体系;

  (2)财务评价中反映项目盈利能力分析指标的计算方法和评价标准;

  (3)财务评价中反映项目清偿能力分析指标的计算方法和

  评价标准。

  2.熟悉以下内容

  (1)财务效益和费用的识别和计算;

  (2)财务评价报表的编制;

  (3)建筑工程功能评价的内容;

  (4)建筑工程功能评价的方法。

  3.了解以下内容

  财务评价的工作程序及内容。

  (三)要点内容

  1.财务评价指标体系

  按照是否考虑资金时间价值,财务评价指标可分为静态评价指标和动态评价指标。其中静态评价指标包括投资回收期、总投资收益率、资本金净利润率、利息备付率、偿债备付率、资产负债率和借款偿还期等;动态评价指标包括财务净现值和财务内部收益率等。

  根据指标的性质,财务评价指标可分为时间性、价值性和比率性指标。其中时间性指标包括投资回收期和借款偿还期等;价值性指标包括财务净现值等;比率性指标包括财务内部收益率、总投资收益率、资本金净利润率、利息备付率、偿债备付率和资产负债率等。

  2.财务评价中反映项目盈利能力分析指标的计算方法和评价标准

  (1)投资财务净现值(FNPV)。项目投资财务净现值是按设定的折现率(一般采用基准收益率iC)计算的项目计算期

  (n)内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。可根据现金流量表计算得到。其表达式为:

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  项目资本金净利润率数值越大越好。在财务评价中,资本金净利润率≥同行业资本金净利润率参考值,表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力可以满足要求。

  3.财务评价中反映项目清偿能力分析指标的计算方法和评价标准(1)利息备付率(1CR)。利息备付率系指在借款偿还期内的息税前利润(EBIT)与应付利息(PI)的比值,它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度,计算公式为:

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  对该指标的分析,应结合国家宏观经济状况、行业发展趋势、企业所处的竞争环境等具体条件判定。

  (4)借款偿还期。借款偿还期是指根据国家财政规定及投资项目的具体财务条件,以项目可作为偿还贷款的项目收益 (利润、折旧及其他收益)来偿还项目投资借款本金和利息所需要的时间。借款偿还期以年表示。其具体推算公式如下:

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  借款偿还期指标只是为估算利息备付率和偿债备付率指标所用,不应与利息备付率和偿债备付率指标并列。

  4.财务效益和费用的识别和计算

  建设项目的财务效益指项目实施后所获得的营业收入,对于适用增值税的经营性项目,其可得到的增值税返还也应作为补贴收入计入财务效益;对于非经营性项目,财务效益应包括可能获得的各种补贴收入。此外项目寿命期末回收的固定资产余值和流动资金等,也是项目得到的收入,在财务评价中视作效益处理。财务费用主要包括项目的建筑投资、流动资金投入、经营成本、税费和维持运营投资等。

  5.财务评价报表的编制

  财务报表包括基本报表和辅助报表。基本财务报表主要包括各类现金流量表、利润与利润分配表、财务计划现金流量表、资产负债表和借款还本付息估算表等;辅助报表主要有建设投资估算表、建设期利息估算表、流动资金估算表、项目总投资使用计划与资金筹措表、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表、总成本费用估算表,等等。

  6.建筑工程功能评价的内容

  建筑功能评价,就是对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证,衡量其满足社会需要的程度。对于不同的建筑工程,由于建设目的不同,在功能评价方面的内容也不尽相同。概括起来,建筑工程功能评价的主要内容包括:社会性功能、适用性功能、安全性功能、艺术性功能和经济消耗。对建筑工程功能的评价,往往通过评价一系列反映这些因素的指标来实现。对于公共建筑、工业建筑、住宅建筑和住宅小区的功能,应采用不同的指标体系进行评价。

  7.建筑工程功能评价的方法

  建筑工程功能评价是一种综合评价,是追求多目标综合效果的评价,它通过对一系列相互关联的指标进行综合评价而实现。建筑工程功能评价的方法有多种,简单而常用的评价方法有:专家评分法和综合评分法。

  (1)专家评议法。在对建筑工程功能评价之前,选择专家组成评议小组,对建筑工程各种功能进行定义、整理,共同协商拟订评价的内容,经过专家的认真分析、横向比较和调查后进行综合评议,确定建筑物功能的评价结果。这种方法是一种定性的评价方法,其优点是评价过程简单、评价时间短,虽然能深入地听取各方面的意见,但由于没有进行量化评定和比较,评价的科学性较差。

  (2)综合评分法。采用综合评分法时,首先对建筑工程功能评价的各指标进行评分,其中定性指标采取专家打分的方法确定分值,定量指标按照其实现功能的满足程度转化为相应的评分,最后将各项指标的得分累加,求出该建筑功能评价的综合得分。即

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  式中:Wi——各指标权重系数。

  综合评价法具体步骤如下:

  ①建立评价指标体系。

  ②确定指标权重。确定指标权重的方法有:直接打分法、对比求和评分法、环比评分法、逻辑判断评分法和功能系统评分法等。

  ③确定指标分值。对于定性指标采用专家评分的方法确定分值;对于定量指标,可先计算出数值,然后参考定性指标的评价方法,将该数值与事先确定的评价等级标准中的标准分值进行比较,视其满足程度确定指标得分。功能评分可通过组织专家(或有经验人员)小组会议进行或由各专家个人分别评分,然后采用算术平均法、加权平均法或中位数法进行整理后作为评价指标的分数值。

  ④计算综合评价得分,确定评价结论。

  指标得分=指标分值×该指标权重

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  十、建筑物的损耗

  (一)考试目的

  通过对建筑物损耗部分内容的考核,测试考生对建筑物损

  耗的概念、内容及损耗确定方法的掌握程度,考核考生判断建

  筑物损耗的能力。

  (二)考试基本要求

  1.掌握以下内容

  建筑物损耗确定方法。

  2.熟悉以下内容

  (1)建筑物损耗及其造成建筑物损耗的因素;

  (2)确定建筑物损耗的现场勘察工作程序和现场勘察要点。

  (三)要点内容

  1.建筑物损耗及其造成建筑物损耗的因素

  建筑物的损耗是指建筑物在使用过程中,由于各种原因造成建筑物效用递减,从而引起的价值上的损失。具体体现为有形损耗和无形损耗两种类型。造成建筑物损耗的原因是多方面的,一般将其归类为物质因素、功能因素和经济因素三类。

  (1)物质因素。引起建筑物实体损耗的因素有:因使用产生的破损;随时间或风雨侵蚀等自然作用而产生的自然老化;因风灾、水灾、地震等自然灾害而发生的损坏;人为造成的破坏。

  (2)功能因素。功能的损耗因素,指由于技术革新、设计变化等而导致建筑物的功能落伍引起的损耗。功能退化引起的损耗包括:技术更新,指科学理论上的重大突破,新技术、新工艺的推广运用;设计变化,含消费观念的变更。在房地合估时,建筑物的用途与土地的最佳利用不一致而产生的价值损耗,也属于建筑物的功能性损耗。

  (3)经济因素。经济损耗因素,是指该建筑物与其周边环境不协调,即经济的不适应性而发生的损耗。造成经济损耗的因素包括:周边地区经济的衰退;此建筑物与周边环境不相适应;区域的优良性发生减退等。

  2.建筑物损耗确定方法

  建筑物损耗的确定方法有使用年限法、观察法和其他一尝方法。

  (1)使用年限法。使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基础上的方法,其主要计算参数为建筑物损耗率或成新率。基本计算公式为:

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  资产评估所用的寿命年限是经济耐用年限。建筑物的经济耐用年限根据建筑物的结构、用途和维护保养情况,结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断,同时参考土地使用权年限进行适当调整。资产评估所用的使用年限为有效使用年限,有效使用年限是根据实际使用年限的调整得到的。建筑物成新率可在计算出损耗率的基础上得到,利用成新率可求得建筑物的现值。

  (2)观察法。观察法又称打分法,是由具有专业知识和经验的工程技术人员对建筑物实体各主要部位进行观察打分,以判断被评估建筑物的损耗率的方法,依据评估对象的实际技术情况,对照不同结构建筑物损耗率的评分标准,在现场勘察时边勘察边按结构、装修、设备三个部分再区分不同部位分别打分,然后按下述公式计算损耗率:

  损耗率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B

  式中:G——结构部分的评分修正系数;

  S——装修部分的评分修正系数;

  B——设备部分的评分修正系数。

  评分修正系数一般按各部分造价占建筑物整体造价的比值取定。

  (3)其他方法。如成本法、收益法、市场法等方法。通常,对于可弥补的损耗一般采用成本法,不可弥补的损耗一般采用收益法、市场法等。成本法是通过估算建筑物恢复到原有全新功能所必需的各项费用来确定建筑物的损耗的方法。收益法是指通过估算建筑物由于损耗所引起的未来收益损失来确定建筑物损耗的方法,通常包括净收益的减少和收益年限的减少两种情况。市场法分为价差法和比较法两种,其中价差法是通过估算类似有损耗建筑物与类似的无损耗建筑物之间市场价值之差作为建筑损耗的一种方法;比较法是通过对建筑物与有类似损耗建筑物进行比较,对其损耗金额进行修正、调整来求取建筑物损耗的方法。

  (4)损耗计算方法的综合。建筑物的损耗率或成新率的测算通常会同时采用上述多种方法,并赋予各种方法的测算结果以不同的权数,最后综合确定建筑物损耗率或成新率,据此求得建筑物损耗。

  3.确定建筑物损耗的现场勘察工作程序和现场勘察要点

  对于规模较大、房屋建筑物数量较多的企业,在实地勘察之前,先对被评估单位的房屋建筑物进行分类,以便明确重点,区别对待。勘察时应事先按厂区或小区规划或根据现场情况安排一个合理的勘察线路,并将预先安排好的勘察日程事先通知对方。在进行房屋建筑物的勘察时,应对照资产评估登记表和总平面图及其编号,对房屋建筑物逐栋进行勘察。进行现场勘察前,应事先准备好建筑物现场勘察表。对建筑物进行现场勘察后,应依据勘察结果,以及已使用年限、维护、保养、使用情况等估计尚可使用年限或建筑物经济耐用年限,计算出损耗率或成新率。现场勘察的要点应围绕各类结构建筑的结构、装饰装修和设备部分的成新状况展开。

  十一、建设用地

  (一)考试目的

  通过对建设用地相关内容的考核,测试考生对建设用地相关要求及管理规定的掌握情况,主要考核考生对地价及其价值影响因素的熟悉程度以及对土地成本构成的熟悉程度。

  (二)考试基本要求

  1.掌握以下内容

  (1)建设用地的取得及建设用地的相关费用和相关工作;

  (2)城市规划对房屋建筑及建设用地的限制;

  (3)土地利用总体规划对建设用地的限制。

  2.熟悉以下内容

  (1)建设用地的特性;

  (2)建设用地的分类;

  (3)建设用地的转让和丧失;

  (4)耕地保护的相关规定;

  (5)土地整理和土地复垦的相关规定。

  3.了解以下内容

  (1)建设用地的环境;

  (2)国家对加强开发区管理的相关规定。

  (三)要点内容

  1.建设用地的基本特性

  建设用地的基本特性包括非自然生态利用特性、区位利用特性、逆转的相对困难性等。

  2.建设用地的分类

  根据现行《土地分类》规定,我国的土地分为三大类,即农用地、建设用地和未利用地。其中,建设用地又分为商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地和特殊用地8个二级类。

  3.建设用地的取得

  根据我国《房地产管理法》基本方式有两种:出让和划拨。规定,获取国有土地使用权的通过出让方式获取国有土地使用权又可以分成两种具体方式:一是招标、拍卖、挂牌,二是协议出让。建设用地取得的其他方式还包括:租赁和转让等。

  4.取得建设用地的相关费用和相关工作2004年重新修订的《土地管理法》规定:"国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。"建设用地如通过行政划拨方式取得,则须承担征收土地的补偿费用或对原用地单位或个人的拆迁补偿费用;若通过市场机制取得,则不但承担以L费用,还须向土地所有者支付有偿使用费,即土地出让金。

  (1)征地补偿费用及征地补偿安置相关工作。征收土地补偿费用包括土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、耕地占用税、土地管理费等。征地补偿安置工作的基本出发点足:要保证被征地农民原有生活水平不降低。但在得到征地通告后,农村集体经济组织和农户还在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的,在征地时一律不予补偿。省级国土资源部门要会同有关部门制定省域内各县(市)耕地的最低统一年产值标准,报省级入民政府批准后公布执行。土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数,应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则,在法律规定范围内确定。经依法批准占用基本农田的,征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。被征地农民将采取"农业生产、重新择业、人股分红、异地移民"四种安置途径。符合规定条件的纳税人可以按规定程序向土地管理机关同级的征收机关提出耕地占有税、契税的减免申报。

  (2)拆迁安置工作及补偿费用。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人按上述方法计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费,对于在规定的搬迁期限届满前搬迁的,拆迁人可以付给提前搬家奖励费;在过渡期限内,被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的,拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的,拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准,由省、自治区、直辖市人民政府规定。

  (3)出让金、土地转让金。土地使用权出让金为用地单位向国家支付的土地所有权收益,出让金标准一般参考城市基准地价并结合其他因素制定。有偿出让和转让使用权,要向土地受让者征收契税;转让土地如有增值,要向转让者征收土地增值税;土地使用者每年应按规定的标准缴纳土地使用费。

  (4)土地有偿使用费。新增建设用地土地有偿使用费是指国土资源部和各省、自治区、直辖市国土资源管理部门在批准农用地和未利用地转为建没用地时,向取得出让等有偿使用方式新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益土地有偿使用费。按照国土资源部或省、自治区、直辖市国土资源管理部门核定的当地实际新增建设用地面积、相应等级和征收标准缴纳。

  5.建设用地的转让和丧失

  (1)建设用地的转让。依法取得的国有土地使用权可以依法转让。以出让或划拨方式取得的国有土地使用权的转让服从不同的转让条件。建设用地的转让应当签订书面转让合同,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。以出让方式取得的土地使用权转让,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

  (2)建设用地的丧失。建设用地的丧失有两种情况:土地的灭失和建设用地被政府收回。由于地震、山崩、泥石流、火灾等自然原因造成土地灭失的情况,建设用地自然丧失。建设用地的丧失主要是被政府收回。政府收回的方式包括正常收回和闲置土地的收回。

  6.城市规划对房屋建筑及建设用地的限制

  《中华入民共和国城市规划法》规定,"城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划,服从规划管理".城市规划对房屋建筑及建设用地的限制作用体现在以下几个方面: (1)城市规划对建设项目立项的要求;(2)城市规划对建设项目申请用地的要求;(3)城市规划对建设项目设计方案审批的要求;(4)城市规划对建设项目开工的要求;(5)城市规划对建设项目竣工的要求;(6)城市规划对建设项目临时用地的要求;(7)城市规划的其他要求;等等。

  7.土地利用总体规划对建设用地的限制

  《中华入民共和国土地管理法》规定,使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。土地利用计划制定,建设项目用地预审,农用地转用和建设用地审批,城市和村镇规划建设用地规模审核,土地开发整理,土地执法检查等,都必须依据和符合土地利用总体规划。土地利用总体规划对建设用地的具体限制内容包括:(1)土地利用总体规划对实施城市规划占用土地的规定;(2)土地利用总体规划对具体建设项目建设用地的规定;等等。

  8.耕地保护的相关规定

  《中华入民共和国土地管理法》规定,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。《中华人民共和国土地管理法》保护耕地的方式是实行基本农田保护制度。国家对应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区严格管理的耕地类型做出了具体规定。国家耕地保护政策的相关规定包括:(1)国家实行占用耕地补偿制度;(2)非农业建设必须节约使用土地;(3)禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地;(4)基本农田保护区经依法划定后,任何单位和个人不得改变或者占用;等等。

  9.土地整理和土地复垦的相关规定

  土地整理,就是依据土地利用总体规划和土地开发整理规划,对农村地区田、水、路、林、村进行综合整治;对在生产建设过程中,挖损、塌陷、压占、污染破坏的土地和洪灾、滑坡崩塌、泥石流、风沙等自然灾害损毁的土地进行复垦;对滩涂、盐碱地、荒草地、裸上地等未利用的宜农土地进行开发利用。七地复垦,是土地整理的一种,是指对在生产建设过程中,因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地,采取整治措施,使其恢复到可供利用状态的活动。国家对土地整理和土地复垦的相关规定包括:(1)土地开发整理要与保护和改善生态环境协调统一;(2)土地开发整理要与农业生产结构调整有机结合; (3)加大工矿废弃土地复垦力度;(4)土地复垦应当与生产建设统一规划;等等。

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