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2008年房地产估价师考试辅导:《基本制度与政策》要点解析(三)
http://www.21tx.com 2008年08月30日

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第三章城市房屋拆迁管理制度与政策

  1、城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人,拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物,并对被拆迁房屋的所有人进行补偿安置的行为。《拆迁条例》适用范围是城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁,集体土地上的拆迁行为按《土地管理法》执行。自拆自建行为不需要取得房屋拆迁许可证。

  拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的拆迁单位,被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人,不包括被拆迁房屋的使用人,但对使用人的利益还要予以依法保护。

  2、申请领取房屋拆迁许可证的,应当向房屋所在地的市县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料:建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

  房屋拆迁管理部门收到拆迁申请和规定文件后,应对文件进行审查并对拆迁范围进行现场调查。房屋拆迁管理部门在发放拆迁许可证同时,应当以房屋拆迁公告的形式予以公布。拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋。不得改变房屋和土地的用途,不得租赁房屋。

  拆迁人和被拆迁人应当就拆迁和补偿和安置签订书面协议。协议签订后是否公证由双方当事人自主选择,但对于拆除代管房屋必须公证。

  拆迁的实施方式有:自行拆迁和委托拆迁。拆迁人委托拆迁的,应当向被委托单位出具委托书,并订立拆迁委托合同,接受拆迁委托的单位必须取得拆迁资格。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人也不得接受拆迁委托。

  3、房屋拆迁补偿方式有货币补偿和房屋产权调换两种。货币补偿以房地产市场评估价格确定。但拆除非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。

  拆迁货币补偿原则是等价有偿。对于拆迁补偿款免征个人所得税。在确定被拆迁房屋市场价格时应考虑区位、用途、建筑面积等因素,对于房屋用途的界定以是否依法征得规划等部门的同意,是否取得合法手续为依据。对于房屋内部装修由于会加大评估成本延长评估时间不利于拆迁工作的进行,对装修进行补偿主要应当由拆迁人和被拆迁人在签订协议时协商确定。房地产是实物、权益和区位三者的结合物。评估时不但要考虑房屋本身及占用的土地还要考虑被拆迁人拥有的院落及附属设施。

  产权调换房屋差价的结算也是以等价为原则。差价结算要按差价多退少补处理。

  4、对于拆除租赁房屋,由拆迁人对房屋所有人进行补偿,由所有人对承租人进行安置。对于出租人与承租人达不成协议的,为了保障承租人的权益不受损害,在实行产权调换时,被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。

  5、产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。产权不明确的房屋在被拆除前,拆迁人还应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

  设有抵押权的房屋被拆迁时,按以下程序进行补偿和安置:①认定抵押的有效性,因为当事人以房地产进行抵押的应当办理抵押登记,未进行抵押登记的视为无效抵押。②及时通知抵押权人,一般是接受抵押的银行③能解除抵押合同的,补偿款付给被拆迁人,

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